Veirett – tolkning av veirett

Alle som bruker fast eiendom, enten det er bolig, fritidseiendom eller næringsbygg, er avhengige av veiadkomst for å bruke eiendommen på en hensiktsmessig måte. Ofte er dette uproblematisk dersom en har vei over egen eiendom og ut til en offentlig vei. I veldig mange tilfeller er imidlertid eier av eiendommen avhengig av adkomst og vei over naboeiendom, og det er da nødvendig med veirett over naboeiendommen.

I 2001 anslo statistisk sentralbyrå at det eksisterte 73 000 kilometer med privat vei i Norge. Tallet viser at det private veinettet i Norge er svært omfattende og at mange eiendommer er avhengige av adkomstvei over naboeiendom. Dette gir grobunn for mange konflikter.

Hvis du lurer på hvordan en veirett etableres anbefaler vi vår artikkel om dette.

Alminnelige tolkningsprinsipper ved tolkning av en servitutt

Innledningsvis skal det kort redegjøres for noen hovedprinsipper ved fastleggelsen av innholdet i og tolkningen av servitutter. Begrepet servitutt er den rettslige terminologien som omfatter alle typer bruksretter over fremmed eiendom. Innholdet i en servitutt vil normalt kunne deles opp i følgende kategorier:

• Geografisk avgrensning: Avklaring av hvilken eiendom som har avgitt en rettighet og hvilken eiendom rettigheten er avgitt til, samt hvilke deler av eiendommen rettigheten er knyttet til.
• Kvalitativ avgrensning: Hva slags rådighet er det tale om, er det en rett til vei, rett til ferdsel/sti osv.
• Kvantitativ avgrensning: Hvor omfattende er rettigheten, er det begrensninger i omfanget av bruken, eksempelvis presisert maksimalt antall husstander som kan benytte veien.

Innholdet i en servitutt, som er inndelt i ulike kategorier ovenfor, vil alltid måtte fastlegges gjennom en tolkning av den etablerte rettigheten. Dersom rettigheten er stiftet ved avtale vil det innebære en tolkning av avtalegrunnlaget for å avklare rammene for rettigheten. Med utgangspunkt i disse rammene vil det nærmere innhold av rettigheten kunne fastlegges blant annet sett hen til den historiske bruken av rettigheten, samt normal bruk av en tilsvarende rettighet i dagens samfunn (se nærmere nedenfor om dynamisk tolkning).

Dersom stiftelsesgrunnlaget for rettigheten derimot er hevdserverv, eksisterer det ikke noe avtale­grunnlag som er gjenstand for tolkning. Det avgjørende for tolkningen av innholdet i den ervervede rettigheten er den bruk som det er hevdet rett til. Dette vil ofte kunne by på betydelige utfordringer i praksis, men i relasjon til veiretter vil det normalt være en forutsetning for at veiretten eksisterer at den har vist seg ved en relativt fast og synlig bruk i minst 20 år. Det er da den bruken som er utøvd som danner grunnlaget for den bruken rettighetshaver har rett til å benytte også i fremtiden.

Endret bruk av veirett – dynamisk tolkning av veiretter

Et spørsmål som ofte oppstår ved tolkningen av eldre veiretter er hvorvidt rettighetshaver til veiretten kan kjøre bil på veien, selv om veiretten er stiftet før bilkjøring var vanlig eller biler i det hele tatt eksisterte.

Et helt sentralt premiss ved tolkning av servitutter er at de er gjenstand for en «dynamisk tolkning». Dette innebærer at rettighetens innhold skal fastlegges i samsvar med vanlig bruk av veier på det tidspunkt veiretten tolkes, det betyr at det tas hensyn til både samfunnsutviklingen og den teknologiske utviklingen.

Dette kravet til en dynamisk tolkning av rettigheten fremgår direkte av servituttloven § 2 (2) hvor det står at det i vurderingen av om en rettighetshavers bruk av veiretten er «urimeleg eller uturvande til skade eller ulempe for den andre» (slik det fremgår av bestemmelsens første ledd), skal tas hensyn til hvilken bruk som er «i samsvar med tida og tilhøva».

En helt sentral begrensning i en dynamisk tolkning av servitutter er avtalens ordlyd. Det innebærer at dersom en servitutt klart er avgrenset til å være en ferdselsrett, altså en rett til å ferdes til fots over en annen eiendom, kan det ikke uten andre holdepunkter innfortolkes en rett til også å kjøre bil over eiendommen.

Forutsetningen for dette er riktignok at partene hadde mulighet til å forutse og dermed bevisst avgrense mot den aktuelle bruken på avtaletidspunktet. Eksempelvis vil en ferdselsrett som er avgitt på 60-tallet ikke senere tolkes til å også omfatte en rett til å kjøre bil over eiendommen. Da må det i så tilfelle foreligge klare holdepunkter for dette i avtalen.

Det motsatte er derimot tilfellet for eldre veiretter der bilkjøring ikke var tatt høyde for på tids­punktet for avgivelse av servitutten. Det er med andre ord et spørsmål om det kan kjøres bil på den vei rettigheten ligger til, selv om rettigheten er stiftet før biler eksisterte.

En av de første gangene dette spørsmålet kom høyt opp i rettssystemet er i en høyesterettsdom fra 1924 (Rt-1924-583). Det var da i forbindelse med salg av en parsell i Bærum i 1867 gitt rett til «fri benyttelse som kjørevei og til anden adkomst». Da parselleieren i 1916 begynte å trafikkere veien med bil, protesterte eier av eiendommen veien gikk over.

I denne saken vant rettighetshaver frem med sitt krav om bilkjøring og Høyesterett uttalte blant annet at en veirett uten rett til bilkjørsel ville i «vore dage bli regnet for en meget ufuldkommen ret og være utilfredsstillende for nær sagt enhver eiendom.»

Dommen er fulgt opp i senere saker og det er vel etablert praksis for en slik dynamisk tolkning av servitutter, såfremt stiftelsesgrunnlaget for veiretten ikke avgrenser tydelig mot slik bruk.

Det er derfor ved tolkningen av veiretter viktig å se hen til samfunnsutviklingen, både hva gjelder bruk av teknologiske hjelpemidler som fører til endring i bruken, men også hva gjelder omfanget av bruken.

Utbyggingsprosjekter – endret og økt bruk av en eksisterende veirett

Av særskilt betydning ved eiendomsutvikling er om økt bruk av veien kan være i strid med begrensningene i servituttloven § 2 hva gjelder utøvelsen av veirettigheten. Slik det er påpekt ovenfor gir bestemmelsen en rettslig begrensning i utøvelsen av en servitutt, da bruken ikke må være «urimeleg eller uturvande til skade eller ulempe for den andre».

Det er i rettspraksis lagt opp til en vurdering av om tålegrensen for eier av eiendommen rettigheten ligger på er overskredet etter servituttloven § 2. Dette beror på en konkret vurdering og er i stor grad avhengig av de lokale forholdene og omstendighetene.

I en prinsipiell dom om temaet fra 1969 (Deinboll-dommen, Rt-1968-695) var spørsmålet om en grunneier, som hadde skilt ut 36 hyttetomter, kunne gi de 36 hytteeierne rett til å bruke den eksisterende veiadkomsten som også gikk over to naboers eiendommer. Det var her anført fra naboeiendommene at bruken av veien var avgrenset til den bruken som hadde vært utøvd knyttet til jord- og skogbruksformål. Høyesterett uttalte i den forbindelse at:

«Men også når det gjelder spørsmålet om hva man i denne sammenhengen må henregne til jord- og skogbruksformål, må utviklingen tas i betraktning, slik at det er plass for et romslig syn.»

Høyesterett gikk deretter over til en konkret vurdering av hvilke negative konsekvenser den økte bruken hadde for naboeiendommene. Etter en konkret vurdering kom Høyesterett til at økt bruk av 36 hytteeiere innebar en overskridelse av tålegrensen. Det ble blant annet lagt vekt på at den økte bruken ville føre til en forringelse av naboeiendommene, blant annet fordi veien delvis gikk over innmark.

I en annen sak fra Høyesterett fra 1973 (Rt-1973-229, Hurum) var det langt på vei et tilsvarende tilfelle, men i denne saken var det tale om åtte hyttetomter som var utskilt fra gårdsbruket. Høyesterett konkluderte her med at den økte bruken ikke oversteg tålegrensen og ga rettighetshaver medhold i at han hadde rett til å gi de åtte hytteeierne rett til å bruke veien.

Slik de to dommene illustrerer er det avgjørende for vurderingen i hvilken grad tålegrensen etter servituttloven § 2 er overskredet. Vurderingen er derfor sammensatt og svært konkret utfra de rådende omstendigheter i den enkelte sak. Eksempelvis kan det tenkes at det skal langt mer til for at tålegrensen er overskredet dersom veien er lagt utenom selve gårdsbruket (tunet). Dersom den økte trafikk finner sted rett inntil bebyggelse, og eksempelvis mellom låven og kårboligen på gårdsbruket, skal det trolig mindre til for å konstatere at tålegrensen er overskredet.

I en høyesterettsdom fra 2015 (Rt-2015-120, Aadnevik) var spørsmålet om en rettighetshaver hadde adgang til å gi veirett til tre parseller fradelt fra rettighetshavers eiendom. Denne dommen skiller seg imidlertid fra de tidligere omtalte dommer da veiretten til rettighetshaver var stiftet ved hevd. Det var da anført at hevd som stiftelsesgrunnlag førte til tydeligere begrensninger i bruken, og da avgrenset til kun den bruken til en eiendom som hadde manifestert seg i hevdstiden.

Høyesterett var ikke enig i dette og ga rettighetshaver medhold. Det ble uttalt at også for veiretter ervervet ved hevd gjelder den samme bakgrunnsretten som for veiretter stiftet ved avtale. Det innebærer at den ovenfor omtalte rettspraksis viser at en avtalt veirett under visse forutsetninger kan gi rett til videre avgivelse av veirett ved fradeling av parseller. Høyesterett viste blant annet eksplisitt til de to dommene som er gjengitt ovenfor.

Rettighetshaver til veiretten har dermed også ved hevd som stiftelsesgrunnlag rett til å gi veirett til fradelte parseller, forutsatt at omfanget og endring av bruken er innenfor tålegrensen etter servituttloven § 2.

I vår erfaring kan dette spørsmålet by på betydelige utfordringer for eiendomsutviklere, da det kan oppstå usikkerhet om hvorvidt det eksisterer en veirett som er tilstrekkelig for den planlagte utbyggingen. Dette kan tidvis føre til forhandlinger og utbetalinger for å sikre rettigheter, selv om dette ofte er helt unødvendig.

I utbyggingsprosjekter kan ekspropriasjon av veirett være en god løsning der det er uklart om eksisterende veirett omfatter den planlagte utbyggingen. Hvis du lurer på hvordan og under hvilke omstendigheter en veirett kan eksproprieres, anbefaler vi vår artikkel om dette.