Veirett – stiftelse av veirett

Dersom du isteden lurer på hvilket innhold veiretten din har, anbefaler vi denne artikkelen.

Alle som bruker fast eiendom, enten det er bolig, fritidseiendom eller næringsbygg, er avhengige av veiadkomst for å bruke eiendommen på en hensiktsmessig måte. Ofte er dette uproblematisk dersom en har vei over egen eiendom og ut til en offentlig vei. I veldig mange tilfeller er imidlertid eier av eiendommen avhengig av adkomst og vei over naboeiendom, og det er da nødvendig med veirett over naboeiendommen.

I 2001 anslo statistisk sentralbyrå at det eksisterte 73 000 kilometer med privat vei i Norge. Tallet viser at det private veinettet i Norge er svært omfattende og at mange eiendommer er avhengige av adkomstvei over naboeiendom. Dette gir grobunn for mange konflikter.

Hva er en veirett – kort om servitutter

En veirett er en bruksrett eller servitutt i juridisk terminologi. «Servitutt» i vid forstand er rettigheter over annen eiendom. Dette kan være rett til brygge, båtplass, ferdsel, vei, bebyggelse mv. I denne artikkelen omtaler vi veirett, og sikter da til rett til bruk av opparbeidet vei. Dette til forskjell fra ulike typer adkomstretter, eksempelvis rett til gangvei over naboeiendommen.

Et viktig og grunnleggende premiss for enhver bruksrett eller servitutt er hvem som er rettighetshaver til servitutten. Det skilles mellom reelle servitutter og personlige servitutter, hvorav førstnevnte omfatter den situasjon hvor det er en eiendom som er innehaver av rettigheten, og sistnevnte omfatter den situasjon at det er en konkret person som er innehaver av rettigheten.

Reelle servitutter følger eiendommen, hvilket eksempelvis er vanlig i tilfellet med en veirett der veiretten tilhører eiendommen og følger eiendommen ved salg, generasjonsskifte el.

Personlige servitutter er mindre vanlige i form av veiretter, og handler oftere om adkomstretter og rett til å ferdes over naboeiendom til fots. For eksempel kan din nabo ha blitt eldre og dårligere til beins og ha behov for en alternativ adkomst over din eiendom. Det kan ha bakgrunn i at den eksisterende adkomsten er for bratt eller ikke rullestolvennlig.

I slike tilfeller vil det være hensiktsmessig å gi en personlig bruksrett for vedkommende nabo som har et konkret behov for å ta seg over eiendommen. Den personlige bruksretten vil i så tilfelle normalt ha en varighet resten av naboens liv og deretter bortfalle. Bakgrunnen er at ingen andre kan gjøre gjeldende rett etter en rettighet som kun gjelder en annen person.

Avtalebasert stiftelse av veirett

I norsk rett er det full avtalefrihet, og den vanligste og beste måten å stifte veiretter på er nettopp ved avtale. Dersom du og din nabo blir enige om at du skal få en veirett over naboens eiendom er det fullt og helt innenfor deres avtalefrihet, men en avtale bør tinglyses for å sikre veiretten overfor eventuelle fremtidige eiere av eiendommen.

En veirett vil ofte stiftes på det tidspunkt eiendommen skilles ut. Da gis det normalt en rett til bruk av eksisterende vei over den opphavelige eiendommen og eventuelt en utvidet rett til opparbeidelse av vei frem til den fradelte eiendommen i en nærmere angitt trasé.

Før i tiden var ofte veiretten angitt direkte i skjøtet til den fradelte eiendommen. I dag er det mer vanlig å tinglyse veirett ved en egen erklæring om veirett på eiendommen.

Erverv av veirett ved hevd

Ved siden av de avtalebaserte erverv av veirett, er hevd av veirett ofte et aktuelt stiftelsesgrunnlag. Bakgrunnen er for eksempel at naboer i et godt naboforhold ikke har ansett det nødvendig å formalisere rettighetene, og det aldri har vært noen uenighet mellom partene om veirettens eksistens.

En slik enighet vil ikke uten videre stå seg overfor en ny eier av eiendommen der veiretten befinner seg. Det kan tenkes at en ny eier vil motsette seg naboens rett til å kjøre over eiendommen, selv om denne bruken har vært utøvd i mange år.

Det er nettopp for slike situasjoner at hevdsreglene er utformet, i den hensikt å bevare den bestående tilstand. Reglene om hevdserverv følger av hevdsloven, og innebærer i korte trekk at den som utøver veirett over naboens eiendom må ha utøvd denne retten i minst 20 år og at bruken har vært synlig. Bruk av en veirett vil normalt være synlig bruk, både ved faktisk kjøring over veien samt veiens åpenbare plassering på eiendommen. Dersom bruken mot formodning ikke er synlig, er hevdstiden 50 år.

Det er en forutsetning for hevd at vedkommende er i god tro om sin rett til bruken. Vurderingen av god tro blir helt konkret i den individuelle sak ut fra sakens omstendigheter. I saker som gjelder veirett må det normalt foreligge holdepunkter på at bruker av veien har blitt gjort oppmerksom på at vedkommende ikke har rett til å bruke veien, eller må ha forstått dette på annet vis. Alternativt må det kunne påvises at bruken av veien kun har vært såkalt «tålt bruk», og at det derfor aldri har vært meningen å stifte en permanent rettighet.

I de tilfeller der veien er eneste opparbeidede adkomst til eiendommen, vil det trolig være svært vanskelig å konstatere at det ikke foreligger god tro og dermed svært vanskelig å bestride veiretten forutsatt at bruken har vært utøvd sammenhengende i 20 år. Det må i så fall eventuelt foreligge klare holdepunkter for at bruken kun har vært «tålt».

Dersom det konstateres at en veirett er stiftet ved hevd vil rettigheten ha rettsvern uten tinglysing, jf. tinglysingsloven § 21 (2). Det innebærer at rettigheten ikke kan ekstingveres av en ny eier av eiendommen veiretten hviler på, med andre ord betyr det at rettigheten ikke går tapt ved eierskifte.

Stor betydning for eiendomsutviklere

I vår erfaring kan manglende veirett innebære store problemer i eiendomsutviklingsprosjekter. Avhengig av prosjektets kostnadsramme og verdi kan erverv av en veirett bli svært kostbart. Vi har opplevd at utviklere har vært villige til å betale store summer for å erverve en veirett, også på betingelser som kan svekke prosjektet.

Vår anbefaling er at eiendomsutviklere, dersom de er i tvil om hvorvidt de har en veirett, innhenter en juridisk vurdering av om det allerede eksisterer en veirett. Det vil da ofte være hevd som er det aktuelle grunnlaget. Dersom en veirett ikke eksisterer vil det ofte være gode muligheter for å få ekspropriert en veirett gjennom jordskifteretten, se nærmere om dette i denne artikkelen.