Et utviklerselskap unnlot å tinglyse eiendom verdt mange hundre millioner kroner, for å spare dokumentavgift på 1,8 millioner. En tidligere eier gikk senere konkurs og utviklerselskapet tapte da hele eiendomskjøpet til konkursboet. Dette er lagt til grunn i ny rettspraksis fra Høyesterett.
I eiendomsbransjen er det stadig en utbredt praksis å droppe tinglysing av eiendomskjøp for å spare dokumentavgiften på 2,5 prosent av salgsverdien. I en del tilfeller velges alternative ordninger ment å gi beskyttelse mot tidligere eieres kreditorer og mot dobbeltsalg, herunder generalfullmakter, blancoskjøte og tinglysing av sikringsobligasjon med urådighet.
Som advokater har vi i alle år advart mot slike ordninger fordi de ikke er trygge, noe en nylig avsagt høyesterettsdom befester – Høyesteretts dom av 9. januar 2017.
I dommen gikk et utviklerselskap fra Stavanger-området på en mildt sagt solid smell grunnet manglende tinglysing. I 2003 kjøpte selskapet flere utviklingseiendommer for 73 millioner kroner. Eiendommene er i dag verdt flere hundre millioner. Utviklerselskapet unnlot bevisst å tinglyse ervervet for å spare dokumentavgiften på noe over 1,8 millioner, og har som følge av dette nå tapt alle eiendommene.
Bakgrunnen er denne: I 2012 gikk en av de tidligere eierne av eiendommene konkurs. Bostyrer noterte raskt at eiendommene fortsatt var tinglyst på det konkursrammede selskapet, kontaktet utviklerselskapet og gjorde krav på eiendommene.
Det var på det rene at eiendommene ikke lenger var eid av konkursdebitor, samtidig som nåværende eier altså bevisst hadde droppet tinglysing og dokumentavgift.
Utviklerselskapet bestred boets krav, men tapte i alle rettsinstanser, senest nå i januar i Høyesterett.
Høyesteretts tolking av tinglysingsloven er alt annet enn overraskende. Det følger klart nok av tinglysingsloven § 23 at frivillige erverv (herunder kjøp) må tinglyses for at kjøper skal ha beskyttelse (rettsvern) mot at selgers konkursbo senere gjør krav på eiendommen. Dette var da også Høyesteretts konklusjon på det punktet.
Begrunnelsen for regelen er i korthet at debitor, ved en konkurs, vanskelig skal kunne lure unna verdier fra konkursboet ved f eks å late som at dette er blitt solgt, pantsatt e.l. Loven krever derfor at kjøper «der og da» skal «gi tydelig beskjed» om at en eiendel faktisk er kjøpt, og måten kjøper gjør dette på er ved å tinglyse/registrere kjøpet i grunnboken. Dette er altså viktig for å sikre at konkursboet ikke blir lurt, men har samtidig den «ulempe» at helt reelle kjøpere kan bli rammet hvis de unnlater å tinglyse. Aktørene vet imidlertid, eller bør vite, at man må tinglyse for å være trygg.
Høyesterett vurderte også «subsidiært» om kjøper uansett kunne anses beskyttet gjennom prinsipper om hevd:
Hevd av eiendomsrett etter hevdsloven skjer når man i god tro har brukt en eiendom som sin egen i over 20 år. Det interessante er at hevderen uten tinglysing har beskyttelse mot tidligere eiers kreditorer eller dobbeltsalg (såkalt aksessorisk rettsvernshevd). Dette står uttrykkelig i tinglysingsloven. Spørsmålet i høyesterettssaken var om også en eier som har anskaffet eiendommen ved kjøp – ikke hevd – kunne ha beskyttelse (rettsvern) uten tinglysing, hensett til at konkursdebitor hadde solgt eiendommen for mer enn 20 år siden (såkalt selvstendig rettsvernshevd).
Dette, som har vært et omdiskutert spørsmål i jussfaget, svarte Høyesterett et klart nei på, hensett til at utviklerselskapet altså bevisst hadde tatt en sjanse for å spare dokumentavgift. Det kunne da ikke komme på tale med noen nåde.
Man kan kanskje diskutere om dette noe «hardkokte» resultatet er fornuftig, bl a hensett til at det var på det rene at konkursdebitor ikke lenger eide eiendommene. Behovet for å beskytte konkursboet mot å bli snytt for eiendommene, gjorde seg med andre ord ikke gjeldende. Videre fikk kreditorene i konkursboet en mildest talt formidabel «windfall profit» på flere hundre millioner kroner. Er det bedre enn at en eier som beviselig har kjøpt eiendommen og eid eiendommen lenge, skal miste store verdier?
Det er uansett ingen tvil om hva som er gjeldende rett på dette området. En eiendomskjøper som bevisst ikke tinglyser kjøpet, må påregne å tape hele eiendommen dersom selger senere går konkurs.
For utviklerselskapet som skulle spare penger ble altså dette til slutt en dyrekjøpt lærdom. Det måtte vinke farvel til utviklingseiendom verdt flere hundre millioner kroner.
*
DALAN advokatfirma har et av Norges beste eiendomsfaglige miljøer og bistår årlig et betydelig antall eiendomsutviklere med strategiske valg og omfattende saker i rettsapparatet. Ta uforpliktende kontakt med oss dersom du har juridiske spørsmål eller vurderer å skifte leverandør av advokattjenester i din virksomhet.