Hva er selvstendig rettsvernshevd og hvordan kan det ha betydning når man unnlater å overdra hjemmelen til eiendommer?
Høyesterett avsa 1. september 2021 dom (HR-2021-1773-A) i sak som innebar at en kreditor (Bank Norwegian) ikke fikk utlegg i en eiendom som skyldneren hadde hjemmelen til. Skyldneren hadde overdratt eiendommen mer enn 20 år tidligere. Retten la til grunn at kjøper av eiendommen var sikret mot utlegg på grunnlag av selvstendig rettsvernshevd.
Utgangspunktet er at en skal kunne forholde seg til rettigheter som fremkommer av grunnboken (grunnbokens positive troverdighet). Det fremgår av tinglysingsloven § 21 andre ledd at tinglysing er uten betydning for blant annet rettserverv ved hevd. For eksempel vil en hevdet, men utinglyst gangrett over annen manns grunn, stå seg overfor en som senere får hjemmel til eiendommen. Tilsvarende vil en som oppfyller vilkårene for grensehevd/ gjerdehevd, vinne frem foran et tinglyst erverv av eiendommen.
Høyesterett har nå lagt til grunn at tinglysingslovas regler om hevd av rettigheter også kommer til anvendelse på rettigheter stiftet ved avtale. En som har ervervet en eiendom, uten å tinglyse overdragelsen, vil dermed kunne ha rettsvern overfor en kreditor (til selger/ hjemmelshaver til eiendommen) som får utlegg i eiendommen.
Saken i Høyesterett hadde bakgrunn i at Bank Norwegian fikk utlegg i en eiendom for et krav mot en kunde. Kunden stod oppført med hjemmelen til en eiendom, som var overdratt mer enn 20 år tidligere. Namsmannen besluttet å ta utlegg i eiendommen. Høyesterett la til grunn at Bank Norwegian sitt utlegg i eiendommen ikke stod seg overfor ervervet mer enn 20 år tidligere fordi kjøperen hadde hevdet eiendomsrett til eiendommen.
Når dette sjelden kommer på spissen skyldes dette først og fremst at de som erverver en eiendom tinglyser dette ved å overdra hjemmelen. Den som erverver en eiendom kan av ulike grunner ha ønske om at hjemmelen til eiendommen ikke overføres. Blant annet kan utviklere eller de som erverver en eiendom ved generasjonsskifte ha ønske om å unngå dokumentavgift. Erververen vil da kunne innordne seg på annen måte, for eksempel ved å tinglyse et pant og en heftelse som hindrer hjemmelshaver i å disponere over eiendommen (urådighet).
Høyesterettsdommen er klart interessant innenfor rettsområde hevd og gir i tillegg et godt innblikk i god juridisk metode.
Jørgen Borge
Partner | Advokat