Salgspålegg etter eierseksjonsloven § 38

I denne artikkelen vil det gis en overordnet oversikt over eierseksjonslovens regler om salgspålegg. Regelverket er omfattende, og det kan derfor lønne seg å få bistand fra en av våre advokater.

Hovedregelen i eierseksjonsloven er at hver enkelt seksjonseier har full faktisk og rettslig rådighet over sin seksjon, jf. eierseksjonsloven § 24 første ledd.

Reglene om salgspålegg i eierseksjonsloven § 38 gir imidlertid rett til å kreve at en seksjonseier som misligholder sine plikter på en vesentlig måte, selger sin seksjon.

Salgspålegg er dermed en meget inngripende sanksjon, og derfor en snever unntakshjemmel. Det må dreie seg om betydelig avvik fra det normale.

Hensynet til seksjonseieren må avveies mot sameiets interesser, herunder behov for trygghet, økonomisk sikkerhet og trivsel.

Kravet om advarsel – form og innhold

Etter eierseksjonsloven § 38 er skriftlig advarsel et grunnvilkår for å sette prosessen om salgspålegg i gang. Bakgrunnen er at seksjonseieren skal få muligheten til å gjøre endringer slik at man unngår et salgspålegg. Det er kun styret som har myndighet til å sende ut advarsel.

Advarselen må gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Advarselen bør konkretisere hva misligholdet går ut på.

Det er viktig at saksbehandlingsreglene følges nøye. I motsatt tilfelle vil det ikke være et gyldig grunnlag for salgspålegg. Styret må kunne dokumentere forholdene.

På tidspunktet salgspålegg sendes er det krav om at det må foreligge et klart mislighold. Det behøver imidlertid ikke være vesentlig på det tidspunktet advarselen gis.

Unntak for kravet om advarsel fremgår av eierseksjonsloven § 39. Dette er betinget av at seksjonseiers oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere. Unntaket kan kun påberopes i særlige unntakstilfeller.

Hva skal til for å konstatere vesentlig mislighold?

Hvilke handlinger som kan gi grunnlag for salgspålegg må vurderes konkret. Det er flere sentrale momenter som går igjen i rettspraksis i vurderingen av om en seksjonseier «vesentlig misligholder» sine plikter:

• Ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen
• Misligholdets varighet
• Økonomisk mislighold
• Bruk av seksjon i strid med formål
• Bruk av seksjon i strid med vedtektene
• Manglende vedlikehold
• Ulovlig bruk av fellesarealer
• Ulovlig dyrehold
• Sjenerende atferd
• Antall advarsler/manglende etterkommelse av advarsel
• Flere misligholdsbeføyelser som samlet utgjør vesentlig mislighold
• Tiden mellom advarselen og salgspålegget

Momentene ovenfor er ikke uttømmende, andre forhold kan også tillegges vekt i vurderingen av om det foreligger vesentlig mislighold. Misligholdets alvorlighetsgrad og varighet står sentralt i vurderingen.

Salgspålegg

Styret kan sende seksjonseier et salgspålegg dersom misligholdet ikke opphører etter advarselen. Salgspålegget må fremsettes skriftlig.

Tidspunktet for når styret kan følge opp med et salgspålegg vil først og fremst bero på misligholdets karakter. Desto grovere mislighold det er tale om, desto mindre krav stilles til varigheten. Ved f.eks. grovt hærverk eller alvorlig sjikanering må det kunne reageres nokså umiddelbart.

Eierseksjonsloven § 38 tredje ledd oppstiller krav til salgspåleggets utforming. Det må fremgå at seksjonen kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke etterkommes, samt gis en minimumsfrist på seks måneder. Fristen på seks måneder er begrunnet i at salgsprosessen ofte vil kunne være tidkrevende.

Tvangssalg gjennom namsmyndighetene

Det fremgår av eierseksjonsloven § 38 fjerde ledd at dersom seksjonseieren misligholder denne fristen, vil styret og forretningsfører kunne begjære tvangssalg gjennom namsmyndighetene.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 forutsetter tvangssalg at styret først fremsetter en skriftlig oppfordring til seksjonseier om å oppfylle salgspålegget frivillig med en frist på minimum to uker.

Dersom fristen på to uker er oversittet, kan kravet om tvangssalg fremlegges for tingretten der eiendommen ligger. Begjæringen må tilfredsstille kravene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-6. Seksjonseieren gis så en frist på en måned for innvendinger.

Oppsummert

Det finnes ingen klar fasit for hvilke handlinger som kan gi grunnlag for salgspålegg etter eierseksjonsloven § 38. Domstolene går svært konkret til verks og partenes interesser må veies opp mot hverandre.

Det må imidlertid på generelt grunnlag legges til grunn at terskelen er høy for salgspålegg.

Våre klienter har stor nytte av vår solide kompetanse innen eierseksjonsloven. Vi benytter vår kunnskap aktivt for å finne de beste løsninger for våre klienter.