Årets første rettslige nyvinning om boligentreprise: Utbyggere kan nå kreve forskudd fra boligkjøpere uten å stille mangelsgaranti etter bustadoppføringslova § 12. Lovendringen trådte i kraft 1.1.2017.
Bustadoppføringslova har et tosporet garantisystem til vern av boligkjøper/forbruker. For det første må utbygger, ved forskudd, som hovedregel stille garanti etter § 47. Forskuddsgarantien må som hovedregel dekke forskuddets størrelse.
For det andre må utbygger etter § 12 stille garanti til dekning av eventuelle mangelskrav og andre kontraktsbrudd. Mens § 47-garantien altså sikrer betalinger før overtakelse, vil § 12-garantien i praksis særlig gjelde for perioden etter overtakelse. Denne garantien må dekke 10 prosent av kjøpesummen dersom tomt følger med på kjøpet, eller fem prosent av kjøpesummen hvis det bygges på boligkjøpers tomt.
Garantiene sikrer altså boligkjøper, men er også upraktiske og finansielt belastende for utbygger. De munner også ut i merkostnader for boligkjøper.
Frem til 31.12.2016 bestemte bustadoppføringslova at utbygger, ved forskudd/avdrag fra kjøper, måtte stille begge garantiene, altså både forskuddsgaranti etter § 47 og mangelsgaranti etter § 12.
For den tidligste perioden av en entreprise, typisk mens boligprosjektet er på tegnebrettet eller kun foreligger som en søknad i kommunens saksbehandlingsmølle, synes det unødvendig å sikre boligkjøper mot mangler. Det har jo ennå ikke skjedd noen form for boligbygging som det kan oppstå mangler i.
Et krav om dobbel garantistillelse i en tidlig fase av entreprisen fremstår dermed kun som fordyrende for partene uten at boligkjøper i praksis står noe bedre sikret enn om han kun hadde hatt § 47-garanti. Med andre ord et klassisk eksempel på belte- og buksesele-prinsippet.
Dette synes å være bakgrunnen for at Stortinget nå har vedtatt et unntak fra § 12-garantien. Denne kan nå droppes i prosjektets tidlige fase selv om kjøper betaler forskudd. Unntaket står i § 12 annet ledd og lyder:
«Er det i avtalen teke atterhald om opning av byggjelån, sal av eit bestemt tal bustader eller løyve om igangsetjing, er det likevel tilstrekkeleg at entreprenøren stiller garantien straks etter at atterhalda fell bort, men entreprenøren skal i alle høve stille garanti før byggjearbeidet tek til.»
Paragraf 12-garantien kan nå altså sløyfes i tre situasjoner: Der utbygger har tatt kontraktsforbehold om
– byggelån,
– et bestemt forhåndssalg eller
– IG fra kommunen.
Forbrukervernet vil her være fullt ut ivaretatt med kravet om sikkerhet etter § 47. Dette må altså uansett etableres av utbygger dersom man vil ha forskudd. Og som nevnt må § 47-garantien dekke forskuddet fullt ut. Poenget er at det ikke er nødvendig å sikre boligkjøper med mer enn 100 prosent.
Som det fremgår av sitatet, er unntaket fra § 12-garantien også tidsbegrenset, idet garantien uansett senest må foreligge «før byggjearbeidet tek til». Er garantien ikke etablert når forbeholdet faller bort (f eks når IG er gitt), kan utbygger gis 10 virkedagers hevingsvarsel. Blir garantien fortsatt ikke etablert, kan boligkjøper deretter heve hele kontrakten etter en ny bestemmelse i § 12, 9. ledd:
«I tilfelle der det skal stillast garanti etter fristen i andre ledd andre punktum, og dette ikkje er gjort, kan forbrukaren gje entreprenøren eit skriftleg varsel med ein frist på minst ti virkedagar til å rette forholdet. Har entreprenøren heller ikkje innan denne fristen dokumentert at det er stilt garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å heve avtalen.»
Det nye unntaket fra plikt til § 12-garanti i startfasen av et prosjekt innebærer en praktisk forenkling for utbygger, samtidig som det også demper finansieringsbehovet i prosjektet og senker sluttkostnadene for boligkjøper.
*
DALAN advokatfirma DA har et av Norges beste eiendomsfaglige miljøer og bistår årlig et betydelig antall eiendomsaktører med strategiske valg og omfattende saker i rettsapparatet. Ta uforpliktende kontakt med oss dersom du har juridiske spørsmål, eller vurderer å skifte leverandør av advokattjenester i din virksomhet.