Det er stadig nye tvister mellom festere og bortfestere som havner for domstolene.
Dette skyldes dels at tomtefeste berører mange mennesker, det er anslått at det finnes i overkant av 300.000 festeforhold til bolig og fritidshus i Norge. En annen årsak til de mange tvistene er at reglene omkring tomtefeste er kompliserte og under stadig endring.
Siste endring i tomtefesteloven skjedde ved midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus av 14. desember 2012 nr. 89, som gjelder frem til 1. juli 2014. Den midlertidige loven ble gitt som en følge av at menneskerettsdomstolen i Strasbourg fant at tomtefestelovens regel om at festere med bolig eller fritidshus har rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår som før, er i strid med EMK. Dommen er nærmere omtalt på våre hjemmesider.
Allerede i løpet av årets første måned har Høyesterett avsagt to dommer om tomtefesteloven. Disse skal gis en kort omtale.
Festerens rådighet over festetomten:
Den først avgjørelsen ble avsagt den 18. januar 2013 og omhandler festerens fysiske råderett over festetomten. Det følger av tomtefesteloven § 16 at ved feste av tomt til bolig og fritidshus har festeren samme fysiske råderett over tomten som om han var eier, med mindre det er avtalt begrensinger. I angjeldende sak var det inngått et feste av et tomteareal i 1958 til boligformål for 99 år, hvor det var bygget 3 boligblokker. Spørsmålet var om festeren, et borettslag, hadde rett til å bygge flere boliger på eiendommen. Høyesterett kom frem til at festeren hadde rett til å bygge flere boliger på tomten. Det ble lagt vekt på at festeformålet i festekontrakten var angitt å være oppføring av boligbygg, og at festeren da har samme utbygningsrett på tomta som en eier ville ha hatt, så langt utbyggingen gjelder samme formål. Verken kontraktens ordlyd eller bakgrunnen for kontraktsinngåelsen ga grunnlag for å fravike lovens hovedregel.
Tomtefestelovens anvendelsesområde og avtalte vilkår om byggefrist:
Den andre avgjørelsen ble avsagt den 23. januar 2013 og omhandler tomtefestelovens anvendelsesområde. Lovens anvendelsesområde er i loven § 1, 1.ledd angitt slik: «Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta.» Spørsmålet som var til behandling var om tomtefesteloven – med utgangspunkt i § 1,1 ledd – også gjelder for feste av ubebygde tomter som festeren ikke selv har planer om å bebygge. Saken gjaldt en festekontrakt inngått om en ubebygd tomt i et hyttefelt hvor festeren – som er aksjonær i et utbyggerselskap som skal bygge ut hyttefeltet – inngikk kontrakten for å tilføre utbyggerselskapet likviditet, ikke for å bygge på tomten. Festeren inngikk senere avtale om å videreføre festeretten til den ubebygde tomten til en ny fester. Høyesterett kom frem til at tomtefesteloven kom til anvendelse på kontraktsforholdet selv om festeren ikke hadde planer om å bygge hus på tomten. Det avgjørende for om tomtefesteloven kommer til anvendelse er at festekontrakten gir festeren rett til å oppføre hus på tomten, uten hensyn til om festeren har planer om å benytte seg av retten.
Saken reiste også spørsmål knyttet til avtalte byggefrister. Når det i kontrakten er inntatt en frist for festeren til å bygge på tomten, vil det utgjøre et mislighold dersom plikten ikke overholdes. Men selv om bruddet er å anse som et mislighold, vil bortfester først ha rett til å heve dersom (når) misligholdet er å anse som vesentlig. Det kan ikke på forhånd avtales at et slikt brudd skal være å anse som vesentlig mislighold.
Av: Harald O. Sletner