Koronaviruset er en global pandemi med betydelige konsekvenser for næringslivet. I kjølvannet av myndighetenes omfattende restriksjoner for å begrense smittespredning, oppstår store konsekvenser for mindre virksomheter som frisører, skjenkesteder uten matservering mv. som i realiteten har fått et virksomhetsforbud.
Dette gir først og fremst likviditetsutfordringer for virksomhetene, som igjen fører til at virksomhetene ønsker å redusere eller eliminere sine økonomiske forpliktelser. En av de større økonomiske forpliktelsene til disse virksomhetene vil normalt være leieutgifter, og krisen vil da føre til konsekvenser for besittere av næringseiendom – gårdeierne.
Gårdeiere opplever i disse dager en betydelig pågang fra leietakere som ønsker betalingsfritak eller betalingsutsettelse. Tematikken leiefritak har vi behandlet i en annen artikkel på vår nettside. Hva gjelder betalingsfritak vil det kunne være både fornuftig og nødvendig at gårdeiere imøtekommer leietakere, for å gi de best mulige forutsetninger for å komme seg helskinnet gjennom krisen.
Vi har følgende råd til utleier dersom det vurderes å gi leietaker betalingsutsettelse:
- Sikre en mest mulig fullstendig og presis oversikt over leietakers likviditetssituasjon, herunder revisorbekreftet oversikt over selskapets egenkapital. Leietaker bør kunne redegjøre for hvordan myndighetenes innskrenkninger i virksomheten påvirker virksomheten, og utarbeide budsjett over dette. Et slikt budsjett bør hensynta både kortvarige og langvarige likviditetsutfordringer.
- Det bør sikres en mest mulig fullstendig oversikt over leietakerens øvrige kreditorer, både nåværende og fremtidige, samt avklares hvordan de øvrige kreditorer bidrar til å avbøte leietakerens likviditetsutfordringer. Det må sikres at det ikke er dere som utleiere som sitter med hele risikoen for leietakerens likviditetsutfordringer.
- Det må forutsettes og undersøkes at leietaker har benyttet alle mulige støtteordninger og tiltakspakker, eventuelt ved refinansiering av lån og søknad om avdragsfrihet. Tilsvarende gjelder for leietakers forsikringsordninger, der leietaker etter standardkontrakten har ansvar for å forsikre seg mot driftstap og driftsavbrudd.
- Det bør kartlegges eventuelle sikkerhetsstillelser leietaker kan gi, eksempelvis driftstilbehørspant eller selvskyldnerkausjon.
- Det bør vurderes eventuelle MVA-konsekvenser ved å gi betalingsutsettelse, og hvordan dette kan påvirke utleiers likviditet.
Avslutningsvis vil vi også bemerke at gårdeier bør ha et bevisst forhold til felleskostnadene i denne perioden. Korona-pandemien kan gi behov for økte kostnader eksempelvis til renhold, men kan samtidig føre til redusert behov for andre kostnader. En slik plikt til å vurdere felleskostnadene kan følge av den alminnelige tapsbegrensningsplikt.