Fordeling av felleskostnader i eierseksjonssameier

Hva er felleskostnader?

Et første spørsmål er hvilke kostnader som er felleskostnader i lovens forstand.

Fordeling av felleskostnader er regulert i eierseksjonsloven § 29 første ledd. Av bestemmelsens første punktum følger at «kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader». Videre følger det av andre punktum at «felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken».

Lovens utgangspunkt er altså at alle kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet er felleskostnader som skal fordeles etter sameiebrøk. Eksempler er forsikringer, utvendig vedlikehold av bygningsmassen, vedlikehold av fellesarealer, administrative utgifter som styrehonorarer, kommunale avgifter og eiendomsskatt. Motsatt vil alle kostnader som kan føres tilbake til den enkelte seksjon være såkalte særkostnader som skal dekkes av den enkelte seksjonseier.

Selv om skillet mellom felleskostnader og særkostnader kan fremstå enkelt, kan det i enkelte tilfeller være uklart om en kostnad skal kategoriseres som en felleskostnad som fordeles etter sameiebrøk eller en særkostnad som belastes den enkelte seksjonseier. For eksempel vil kommunale avgifter som hovedregel være en felleskostnad, men er dette også tilfelle dersom avgiften beregnes for den enkelte seksjon og ikke eierseksjonssameiet som helhet?

Lovens forarbeider og juridisk teori viser at det ved sondringen mellom felleskostnader som skal fordeles etter sameiebrøk og særkostnader som skal belastes den enkelte seksjonseier, vil ha betydning hvordan kostnadene er beregnet. Dersom kostnadene, eksempelvis en offentlig avgift, beregnes for sameiet under ett, er det antatt at det er snakk om en felleskostnad. Motsatt er det trolig snakk om en særkostnad dersom beregningen knytter seg til den enkelte bruksenhet. Ved tvil om en kostnad er å anse som felleskostnad eller særkostnad kan det være hensiktsmessig å presisere dette i vedtektene for å unngå uenigheter. 

Hvordan skal felleskostnadene fordeles?

Utgangspunkt: fordeling etter sameiebrøk

Neste spørsmål er hvordan felleskostnadene skal fordeles seksjonseierne imellom.

Hovedregelen etter eierseksjonsloven § 29 er som nevnt at «felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøk». Regelen om fordeling etter sameiebrøk begrunnes i at sameiebrøken reflekterer den enkeltes eierandel, og derfor gir en rimelig og rettferdig fordeling av felleskostnadene jevnt over.

Fordeling etter nytte eller forbruk

Selv om lovens utgangspunkt er at felleskostnadene skal deles mellom seksjonseierne etter sameiebrøk åpner eierseksjonsloven for at felleskostnadene «fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk» dersom «særlige grunner taler for det». Dette følger av eierseksjonsloven § 29 første ledd siste punktum.

Både ved fordeling etter nytte og etter forbruk krever altså loven at det foreligger «særlige grunner». Videre følger det av forarbeidene at regelen om fordeling etter nytte eller forbruk er ment å være en unntaksregel som skal fange opp tilfeller der hovedregelen vil gi et urimelig resultat. Det er altså ikke slik at enhver utgift seksjonseierne har ulik nytte eller ulikt forbruk av kan kreves fordelt på en annen måte enn etter sameiebrøk. Praksis viser at det må være snakk om en betydelig kostnad for at fordeling etter nytte eller forbruk skal være aktuelt.

En sentral avgjørelse i denne sammenheng er Høyesteretts avgjørelse i Rt-2013-1508, den såkalte heisdommen. Her kom Høyesterett til at kostnader til drift og vedlikehold av heis ikke kunne fordeles etter nytte selv om kun fire av syv blokker hadde heis. Høyesterett uttalte her at regelen om fordeling etter nytte og forbruk «skal tolkes snevert, og at den i liten grad er aktuell for kostnader knyttet til eksisterende anlegg». Høyesterett begrunnet denne strenge linjen blant annet med at en streng praktisering av unntaksregelen kan bidra til å unngå konflikter. Basert på denne dommen skal det altså mye til før en felleskostnad kan fordeles etter nytte, men dette kan være aktuelt ved nye fellestiltak som kun kommer enkelte bruksenheter til gode.

Hva gjelder fordeling etter nytte er det også verdt å merke seg at det ikke er avgjørende om den enkelte seksjonseier har konkret nytte av tiltaket. Det avgjørende er om tiltaket etter sin art er noe alle seksjonseiere kan ha nytte av. For eksempel vil kostnader tilknyttet parkeringsplasser eller lekeplass fordeles på samtlige seksjonseiere selv om enkelte ikke har bil eller har barn, og derfor ikke har direkte nytte eller glede av tiltaket. Dette fordi tiltakene etter sin art er egnet til å komme samtlige seksjonseiere til gode. Slike tiltak kan også føre til en verdiøkning på seksjonen uavhengig av den enkelte seksjonseiers nytte av tiltaket.

Fordeling etter forbruk er først og fremst aktuelt der forbruket kan måles. Som nevnt kreves det imidlertid også her «særlige grunner» for å fravike hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk. Dette innebærer at det ikke i seg selv er tilstrekkelig til å fravike hovedregelen at forbruket kan måles. Når det er snakk om målbare ytelser er det likevel lettere å argumentere for at fordeling etter forbruk er rimelig. Slik sett kan fordeling etter forbruk kanskje sies å være noe mer kurant enn fordeling etter nytte. Den nevnte avgjørelsen fra Høyesterett illustrerer likevel at ikke enhver urimelighet eller forskjell i nytte og forbruk kan begrunne en avvikende fordeling. Dette innebærer at utgiftene må være av en viss størrelse før fordeling etter forbruk kan bli aktuelt.

Illustrerende her er Eidsivating lagmannsretts dom LE-2022-59565, der et eierseksjonssameie hadde fremsatt krav overfor en seksjonseier om at utgifter til vann og avløp skulle fordeles etter forbruk. Retten uttalte at de aktuelle utgiftene utvilsomt var høyere for den aktuelle seksjonen enn for de øvrige, men kom likevel til at det ikke forelå «særlige grunner» til å fravike hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk.

Et motsatt eksempel er Borgarting lagmannsretts dom LB-2011-72445, som gjaldt fordeling av vannavgifter til kommunen. En næringsseksjon stod her for nærmere 60 prosent av sameiets totale vannforbruk, og retten kom til at det forelå «særlige grunner» som tilsa en fordeling etter forbruk. Retten la blant annet vekt på at kostnaden kunne måles og at den utgjorde en betydelig utgift etter forholdene i sameiet, samt at fordeling etter forbruk hadde støtte i vedtektene.

De to avgjørelsene illustrerer at vilkåret «særlige grunner» er noe skjønnsmessig og at hvorvidt særlige grunner foreligger beror på en konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Av denne grunn er det vanskelig å si noe helt konkret om hvilke kostnader som kan kreves fordelt etter nytte eller forbruk.

Fordelingsnøkler fastsatt i vedtektene

I tillegg til regelen om fordeling etter nytte eller forbruk i § 29 første ledd siste punktum åpner eierseksjonsloven § 29 andre ledd for at det i vedtektene kan fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd. Forutsetningen er at de seksjonseierne som berøres uttrykkelig sier seg enige i en annen fordeling.

I tilfeller der det ved seksjoneringen er fastsatt en annen fordelingsnøkkel byr ikke dette på særlig problemer. Den som kjøper seksjonen har da akseptert en annen fordelingsnøkkel enn den som følger av loven. Av denne grunn vil slike vedtekter som hovedregel også være gyldige selv om fordelingsnøkkelen medfører en fordeling som sterkt avviker fra lovens løsning. Et illustrerende eksempel er Eidsivating lagmannsretts dom i LE-1993-3339. De opprinnelige vedtektene, som fastsatte likedeling av felleskostnadene, var her fastsatt av utbygger og gjort til del av kjøpekontrakten. Krav fra en gruppe seksjonseiere om at bestemmelsen måtte oppheves og erstattes med en fordeling etter sameiebrøk førte ikke frem idet de ved kontraktsinngåelsen hadde akseptert en annen fordeling.

Å fastsette en annen fordeling er mer problematisk dersom dette skjer etter seksjoneringen, altså ved endring av vedtektene. Dette fordi en endring av fordelingsnøkkelen, eksempelvis fra brøk til likedeling, berører samtlige seksjonseiere og derfor krever at alle sier seg enige i endringen. I praksis er det derfor vanskelig å få gjennom en vedtektsendring som endrer fordelingsnøkkelen for samtlige seksjoner. En annen fordeling enn etter sameiebrøk må i så tilfelle hjemles i § 29 første ledd siste punktum om fordeling etter nytte eller forbruk.

Ta gjerne kontakt med oss i Dalan dersom du har spørsmål om fordeling av felleskostnader. Våre advokater har god kompetanse på området, og hjelper deg gjerne.