Typer handler som faller inn under avhendingsloven
Avhendingsloven regulerer kjøp og salg, bytte og gave av fast eiendom. Kjøp av selveiet eiendom, fritidseiendom, eierseksjoner, andelsleiligheter, tomt og festet tomt faller inn under loven.
Avhendingsloven gir regler om kjøpers og selgers plikter ved slik avhendelse. Loven regulerer avhendelse mellom profesjonelle, mellom profesjonell og privat part og mellom private personer.
Ved salg til kjøper som skal bruke eiendommen personlig med familie, husstand ell regnes kjøpet som et forbrukerkjøp og kjøperen får et særlig vern. I slike tilfelle kan man ikke gyldig avtale noe som gir kjøperen et dårligere vern enn det som følger av lovens bestemmelser. Ved andre salg kan man derimot avtale seg bort fra en rekke av de «tvingende reglene» i loven.
Dersom boligen eller hytta ikke er ferdig oppført på salgstidspunktet (ved bud/aksept) gjelder ikke avhendingsloven, men derimot bustadoppføringsloven.
Selger og kjøpers plikter ifbm. avtaleinngåelse og overtakelse
Selger har ansvaret for at kjøper får informasjon før salget om alle forhold som avviker fra det som normalt kan forventes ved salg av den aktuelle typen eiendom. Alle opplysninger selger gir må være korrekte. Dersom selgeren ikke har gitt relevant informasjon eller har gitt uriktige opplysninger kan selger komme i et mangelsansvar overfor kjøper, jf. under.
Kjøper må undersøke eiendommen før kjøpet, men undersøkelsesplikten er ikke særlig omfattende. Kjøper må lese alle dokumentene i salgsoppgaven og gå på visning. Kjøper forventes å oppfatte det en kjøper normalt vil oppfatte hva gjelder eiendommens stand på en visning. Går man ikke på visning vil også utgangspunktet for en senere vurdering være hva man ville ha oppdaget dersom man gikk på vising.
Når kjøpsavtale er inngått har selger en omsorgsplikt for boligen inntil kjøper har overtatt eiendommen. Det er som regel kontraktsfestet at selger må holde eiendommen fullverdiforsikret inntil overtakelse. Risikoen for eiendommen går over fra selger til kjøper på overtakelse. Eiendommen må også være ryddig og rengjort før overtakelsen.
På overtakelsen plikter kjøper å betale avtalt vederlag for eiendommen, med mindre partene har avtalt noe annet. Dersom hele eller deler av kjøpesummen ikke betales i tide vil kjøper komme i et forsinkelsesansvar overfor selger og det løper forsinkelsesrente på det ubetalte. Selger på sin side plikter å overlevere eiendommen i avtalt stand på overtakelsen. Dersom eiendommen ikke er i avtalt stand på overtakelsen må kjøper sørge for at dette anmerkes i overtakelsesprotokollen og eventuelt holde tilbake et passende beløp tilsvarende utbedringskostnaden for den aktuelle feilen/mangelen. Et annet alternativ er at selger påtar seg å utbedre feilen innen en bestemt dato. Også dette bør anmerkes i protokollen. Det løper ikke forsinkelsesrente på beløp som kjøper har rett til å holde tilbake.
Selgers eierskifteforsikring dekker normalt bare feil og mangler som fantes på eiendommen på det tidspunktet budet ble akseptert. Feil og mangler som oppstår etter bud/aksept og frem til overtakelsen vil selger være ansvarlig for, og kjøper må være oppmerksom på at det kan være hensiktsmessig å holdet tilbake penger på overtakelsen til dekning for slike feil og mangler.
Selgers mangelsansvar
Dersom det foreligger «mangel» ved eiendommen kan kjøper ha rett til å heve kjøpet, kreve prisavslag og/eller erstatning. Kjøper har også rett til å holde tilbake kjøpesummen eller deler av kjøpesummen for å sikre kravet sitt i forbindelse med overtakelse jfr. over.
En «mangel» er ikke nødvendigvis det samme som en «feil» ved eiendommen. En mangel i rettslig forstand foreligger først når det man har oppdaget utgjør et negativt avvik fra det man har fått vite om eiendommen før kjøpet. Dersom alle feilene ved bygget er å forvente – foreligger ingen mangel.
Hvorvidt det foreligger mangel ved eiendommen som er kjøpt, beror på en konkret vurdering blant annet ut ifra hvordan eiendommen fremstår, hva som er opplyst om eiendommen, eiendommens alder, hvilken type feil det gjelder og omfanget som avdekkes. Eksempler på mangler kan være skjulte feil ved bygget som fukt og råte, uriktige eller manglende opplysninger om oppgraderinger som er gjort, tilbakeholdte negative opplysninger om naboforhold, feil ved eiendommens eller boligens areal, uriktige eiendomsgrenser, uriktige opplysninger om byggeår mv.
De fleste eiendommer i Norge selges med forbeholdet «As is»/«som den er» etter avhendingsloven § 3-9. Selger kan da bare komme i mangelsansvar dersom eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn det kjøperen hadde grunn til å forvente. Om eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn hva kjøperen hadde grunn til å forvente må vurderes ut ifra «kjøpesummen og tilhøva elles». Det er en totalvurdering som gjøres, og det er bare i de tilfeller hvor avviket fra forventet stand er «vesentlig» at selger vil være ansvarlig for feilen.
For at kjøper skal få adgang til å heve kjøpet, må det foreligge et «vesentlig kontraktsbrudd». Det skal mer til for å konstatere et vesentlig kontraktsbrudd enn at eiendommen er i vesentlig dårligere stand. Ved vesentlig kontraktsbrudd må kjøpet anses som «forfeilet» i sin helhet. Dersom kjøper anser at kjøpet er forfeilet og vil heve må man umiddelbart når man ble klar over at kjøpet var forfeilet sende et hevingsvarsel til selger. Gjøres ikke det tapes retten til å heve.
Forsinkelse på selgers side
Selger er ansvarlig for at eiendommen er klar til overtakelse til avtalt tid, og kan komme i forsinkelsesansvar dersom eiendommen ikke stilles til disposisjon for kjøperen ved overtakelse eller medvirker til nødvendig overskjøting av eiendommen. Kjøper kan i slike tilfelle eventuelt kreve oppfyllelse av avtalen, heve kjøpet, kreve erstatning eller holde kjøpesummen tilbake. Hvorvidt disse sanksjonsmulighetene foreligger må vurderes i hvert enkelt tilfelle.
Reklamasjon
Kjøper må klage til selger, dvs. reklamere til selger, dersom kjøper avdekker feil ved eiendommen så raskt som mulig etter at feilen ble oppdaget. Man bør reklamere skriftlig, og det må fremgå hva man mener er feil og at man holder selger ansvarlig for feilen. Det er ikke nødvendig at man har en takst eller fagvurdering for hånden nå man reklamerer, den kan ettersendes. Det viktigste er å klage så fort som mulig. Loven sier man må reklamere «innen rimelig tid». Høyesterett har avgjort at «innen rimelig tid» normalt ikke er mer enn maksimalt 3 måneder. Kjøper må reklamere på hvert enkelt forhold. Man har rett til å reklamere i inntil 5 år etter overtakelsen. Dersom kjøper ikke overholder sin reklamasjonsplikt kan kjøper miste kravet mot selger.
Kjøper kan ha krav mot tidligere salgsledd (tidligere eiere av eiendommen). Det er derfor viktig å reklamere overfor disse også dersom feil skulle avdekkes ved eiendommen.
Kjøpers undersøkelsesplikt etter overtakelse
Etter at eiendommen er overtatt har kjøper en mer utvidet undersøkelsesplikt enn før overtakelsen. Kjøper kan tape sin rett på prisavslag/erstatning dersom kjøper unnlater å undersøke boligen slik som kjøper plikter etter overtakelsen.
Selgers utbedringsrett
Det er viktig å være oppmerksom på at selger normalt har en «rett til å rette» etter avhendingsloven. Dersom selger ikke får tilbudet om å rette forholdet, kan mangelskravet mot selger kunne falle bort. Det er derfor svært viktig å reklamere og be selger ta stilling til rettingsadgangen så fort feil avdekkes ved boligen. Dersom kjøper utbedrer forholdet selv uten å la selger få rette kan kjøper tape sitt krav mot selger. Dette gjelder selvsagt ikke begrensede og helt nødvendige akutt tiltak for å unngå ytterligere skade. Dersom selger ikke retter «innen rimelig tid» etter at kjøper reklamerte taper imidlertid selger sin rett til å rette, og kjøper får krav på å få de nødvendige utbedringskostnadene dekket av selger.
Foreldelse
Parallelt med reklamasjonsreglene løper regler om foreldelse. Mange er ikke klar over dette. Alle feil og mangler man kjente til fra overtakelsen, eller ble oppmerksom på frem til tre år etter overtakelsen, foreldes tre år etter overtakelsen. Feil man oppdager etter at det er gått tre år fra overtakelsen får man en ettårig frist på å avbryte.
Foreldelse avbrytes enten ved at selger påtar seg å utbedre/betale for mangelen eller ved at man sender forliksklage eller stevning innen fristen. Foreldelse avbrytes IKKE ved dialog, mailer og brev. Et krav som er foreldet er bortfalt.