En lettbent guide til organiseringen av et eiendomsutviklingsprosjekt

1. Organiseringsfasen

1.1. Organiseringen må adressere prosjektets muligheter og risiko

Organisering av et eiendomsutviklingsprosjekt må ta høyde for den utviklingen som er tiltenkt for prosjektet og adressere de utfordringene og mulighetene som vil oppstå underveis. I denne artikkelen redegjøres det for noen problemstillinger som kan oppstå under utviklingen. Videre redegjøres det for hvordan dette bør reflekteres i prosjektets organisering.

1.2. Organiseringen må støtte prosjektets ulike faser

Eiendomsutviklingsprosjektet kan inndeles i fire faser:

1. Idé- og planleggingsfasen
2. Utviklingsfasen
3. Byggefasen
4. Realisasjonsfasen

Organiseringen bør reflektere disse fasene og de særskilte mulighetene og utfordringene som knytter seg til det konkrete prosjektet. Eksempler på dette kan være særskilte regulerings­utfordringer, utfordrende tomteforhold eller forhold knyttet til infrastruktur.

Eiendomsutviklingsprosjektets første fase er gjerne en idé- og planleggingsfase. Prosjektet er kanskje egeninitiert, for eksempel ved at det avdekkes muligheter for bedre arealutnyttelse. Det kan også være at omstendigheter utenfra inspirerer prosjektet; for eksempel kommunens overordnede arealplaner eller mulighetsstudier. Planlegging vil også kunne påvirke valg av selskapsstruktur og eierstruktur.

Den andre fasen vil være utviklingsfasen, som består av eventuelle tomtetilpasninger (fradeling, sammenslåing osv.) og reguleringsmessige tilpasninger, for eksempel utforming av forslag til ny eller endret reguleringsplan. Det kan her også oppstå forhold knyttet til tilrettelegging av adkomst og annen infrastruktur.

Den tredje fasen er byggeprosessen med rammesøknad, prosjektering, bygging og ferdigstillelse. Denne fasen vil gjerne bestå av privatrettslig entreprisedel og en offentligrettslig byggesaksdel.

Den fjerde og siste fasen er realisasjonsfasen, som for så vidt også kan forskutteres i tidligere faser gjennom forhåndssalg. Det kan også være at prosjektet ikke ønskes solgt, eller bare delvis selges, slik at gjenstående eiendom går over i en forvaltningsdel med løpende avkastning, for eksempel gjennom næringsutleie.

Prosjektet bør organiseres slik at;

• nedsiderisikoen ved prosjektet begrenses;
• den gjenstående risikoen fordeles på en hensiktsmessig måte mellom de involverte; samt at
• oppsiderisikoen, altså prosjektets avkastning,

Kompleksiteten og omfanget knyttet til de ulike fasene, vil være bestemmende for hvilket arbeid som må nedlegges i organiseringen. Dess større kompleksitet dess større krav stilles gjennomgående til organiseringen av prosjektet.  Ut fra vår erfaring nedlegges for lite arbeid i de innledende organiseringsfasene, slik at dette eventuelt må rettes opp i senere eller ikke rettes oppi. Dette er gjerne lite kostnadseffektivt og flytter fokus tilbake til det som skulle være en gjennomført fase.

1.3. Det foreligger et skille mellom prosjektets indre og ytre organisering

Eiendomsprosjektet kan inndeles i en indre og ytre organisering:

Den indre organiseringen vil være organiseringen av eierforholdene mellom de involverte. Denne organiseringen består som regel av selskapsrettslig regulering, samt regulering av eierposisjonene, for eksempel gjennom aksjonæravtaler eller deltakeravtaler.

Den ytre organiseringen er hovedsakelig kontraktuell og innebærer forholdet til utenomverdenen bør organiseres gjennom kontraktsreguleringer. Det dreier seg gjerne her om eventuelle avtaler med aktuelle grunneiere, overfor banker og andre eksterne, finansieringskilder, overfor kommuner (for eksempel utbyggingsavtaler), overfor engasjerte tredjeparter i entrepriseutførelsen, for eksempel arkitekter landskapsarkitekter for ulikt prosjekteringsarbeid og entreprenører som del av entreprisen.

Til slutt må det inngås avtaler med kjøpere, for eksempel kjøpere av bolig eller hytte. Det kan også være at prosjektet enten selges til utenforstående gjennom salg av eierposisjonene (aksjene) eller gjennom innmatsalg.

1.4. Innledende om den indre organiseringen – eiendomsutviklingsprosjektets selskapsrettslige side

Eiendomsutviklingsprosjektets indre organisering består av selskapsrettslige reguleringer, for eksempel vedtektsreguleringer, og reguleringer aksjonærene imellom, for eksempel ved aksjonær­avtaler. Selskapsrettslige reguleringer vil også binde selskaper og utløser flere retts­virkninger overfor omverdenen, mens aksjonæravtaler i utgangspunktet bare binder aksjonærene i egenskap av aksjonærer.

Avtalefriheten for aksjonæravtaler strekker seg videre enn de selskapsrettslige regulerings­mulighetene, for eksempel gjennom vedtektene. Mulighetene for reguleringsmessige tilpasninger ut fra prosjektets egenart er dermed større i aksjonæravtalen enn det som er tilfellet i vedtektene. Ulikt det som er tilfellet for selskapets vedtekter, er det videre ingen plikt til offentliggjøring av aksjonær­avtaler gjennom Foretaksregisteret. Det betyr bl.a. at både aksjonæravtalens eksistens og dens innhold, kan holdes konfidensiell. Avtalen kan dermed også berøre forhold som av ulike årsaker ikke utenforstående bør gjøres kjent med, for eksempel konkurransesensitiv informasjon og andre forretningshemmeligheter.

Ved utforming av aksjonæravtaler er det viktig at partene har et bevisst forhold til hva som reguleres, slik at det er sammenheng mellom dette og prosjektets målsettinger. Vi ser jevnlig at denne sammenhengen mangler, eller at reguleringer er i direkte strid med de mål som er satt for prosjektet.

Dette gjelder bl.a. regulering av styring, for eksempel rett til utpeking av styremedlemmer, vetoretts­bestemmelser osv. Det samme gjelder valg og regulering av disposisjonsrettigheter og utkjøpsmekanismer som opsjoner, både for «good / bad leaver», lockup-bestemmelser og verdsettelse samt reguleringer av medsalgsrett (såkalt «tag along») og medsalgsplikt (såkalt «drag along»). Her er regulerings­mulighetene forholdsvis vidtrekkende.

Valg av selskapsform, herunder hvorvidt utbyggingen skal organiseres som del av et selskap med andre aktiviteter, som selvstendig selskap («single purpose»-selskap») eller ved flere selskaper, må vurderes ut fra en samlet vurdering, der sentrale forhold vil være utbyggingsprosjektets størrelse og skatte- og avgiftsmessige forhold. Særlig muligheten for fradrag for innkomne kostnader, kan medføre at det er hensiktsmessig at utbyggingen organiseres ved flere selskaper. Det samme vil være tilfelle der prosjektets størrelse, skaleringshensyn, reguleringsmessige forhold eller realisasjonsprosesser gjør det aktuelt med flere byggetrinn. Ved flere byggetrinn vil det ofte kunne være aktuelt med flere aksjeselskaper.

1.5. Innledende om den ytre organiseringen – den kontraktuelle siden av eiendomsutviklingsprosjektet

Eiendomsutviklingsprosjektets forhold til berørte parter vil utløse behov for kontraktreguleringer, fordi forholdet til omverdenen må reguleres. Nedenfor følger et eksempel på kontraktsrelasjoner som utbyggingsprosjektet kan utløse.

Forhold knyttet til kommunen vil kunne reguleres ved utbyggingsavtaler. Rekkefølge­bestemmelser kan være stilt i reguleringsplan, men hvis eiendommen må detaljreguleres så vil denne type bestemmelser kunne avklares i utbyggingsavtalen. Det kan her også være føringer i veiledende planer (VPOR) for hvilke infrastrukturkrav som kan pålegges for området.

Ønsker knyttet til effektiv arealutnyttelse, effektivitetsgevinster i reguleringsprosesser og rettferdig fordeling av belastning for nødvendig infrastruktur, kan lede til samarbeidsavtaler med grunneiere. Det kan også være tjenlig med opsjonsavtaler med enkelte grunneiere, hvor opsjon på erverv av tomt kan utøves etter viss tid eller når bestemte begivenheter inntrer, for eksempel ved vedtatt reguleringsplan eller dersom et visst antall eiendommer er solgt.  Dette gir muligheter valgmuligheter knyttet til skalering av prosjektet.

Ved utbygging er det viktig å benytte riktig entreprisemodell for det aktuelle prosjektet. Hovedskillelinjen vil her gå mellom totalentreprise der entreprenør påtar seg totalansvaret knyttet til fremdrift, økonomi og kvalitet, og ulike former for utførelsesentrepriser, hvor utbygger påtar seg mer risiko ved at entreprenør bare utfører det utbygger har prosjektert. Det finnes videre ulike former for totalentrepriser og utførelses­entrepriser, og det finnes mellomløsninger som samarbeids- og partneringmodeller, offentlig-privat samarbeid (såkalt OPS).

Det kan også være at prosjektet utløser sysselsettingsbehov, hvilket medfører at selskapet må vurdere å ansette arbeidstakere eller engasjere selvstendige oppdragstakere eller dekke opp arbeidskraft­behovet på annet vis ved innleie eller tjenesteentreprise. Innenfor byggebransjen gjelder også regler om allmenngjøring av tariffavtaler, krav om ID-kort og regler om solidaransvar for underleverandørers lønns- og arbeidsvilkår i samsvar med allmenngjøringsforskrifter.

Til slutt skal realisasjonen reguleres, enten dette består i at prosjektet går over i en forvaltningsfase, der lokaler for eksempel leies ut, eller gjennom samlet eller oppstykket realisasjon. Samlet realisasjon vil være å selge selskapet eller innmat til utenforstående. Delvis realisasjon vil som oftest bestå i å selge nyoppført bygg, for eksempel bolig eller hytte, til sluttkunder.  Særlig for enkelte byggeprosjekter bør forvaltningen av drift, vedlikehold av ferdige bygg, anlegg, parkeringsarealer og fellesarealer organiseres og tildeles på hensikts­messig måte. Det kan være hensiktsmessig med eget driftsselskap, spesielt hvor det både er næring og bolig, slik at felles administrasjon av fellesarealer og anlegg, sikres. Alternativt kan det overlates til opprettede eierseksjonssameier eller grunneier­foreninger. Her vil valg av organisasjonsform bero på prosjektets egenart.

2. Nærmere om prosjektets indre organisering

2.1. Bør det etableres et aksjeselskap for utbyggingen?

Som regel er det hensiktsmessig at utbyggingen organiseres gjennom et eller flere aksjeselskaper. Den potensielle nedsiden, som utbyggingen bærer med seg, vil da i utgangspunktet begrenses til innskutt aksjekapital, jf. aksjeloven § 1-2. Terskelen for eventuelt erstatningsansvar for tillitspersoner i selskapet, for eksempel styremedlemmer, daglig leder eller aksjonær, er høy og forutsetter forsett eller uaktsomhet, jf. aksjeloven § 17-1. Særlig for såkalte «single purpose»-selskaper, altså et særskilt selskap som etableres for et konkret utbyggingsprosjekt, kan slikt ansvar likevel aktualisere. Dette gjelder særskilt dersom det er manglende sammenheng mellom innskutt kapital og risikoprofilen for prosjektet. Aksjeselskapsmodellen ser attraktiv ut med den ansvarsbegrensningen den innebærer, likevel slik at finansieringen ofte vil kreve annen sikkerhetsstillelse.

Det vil også kunne være skatte- og avgiftsmessige fordeler ved at eierskapet organiseres ved et aksjeselskap. Dokumentavgift vil bl.a. kunne unngås ved at hjemmelsselskapet overdras, fremfor eiendommen. Samtidig kan salg av aksjer i selskap som eier bolig utløse gevinstbeskatning som er høyere enn det som gjelder for direktesalg av selve boligen. Her bør skattemessige forhold inngå i planleggingen, og gjerne på et tidlig stadium.

For eiendomsselskaper med næringsbygg eller næringsarealer, vil håndtering av merverdiavgift her også utgjøre et sentralt forhold, bl.a. fordi det som utgangspunkt utgjør 25 % byggekostnaden og utbygging av infrastruktur. Oppnås mulighet for fradrag for merverdiavgift for deler av kostnadene, er det viktig med tilordning av disse til rett subjekt slik at fradragsmulighetene ikke går tapt.

For utbyggingsprosjekter utover de av liten størrelse, er det sjeldent hensiktsmessig med annen organisering av eierskapet enn gjennom et aksjeselskap. Alternativet – personlig eierskap eller sameie dersom flere eier sammen – vil ofte medføre uholdbar risiko, særlig dersom prosjektet innhenter ekstern kapital ved lån mv. Det kan også lede til komplikasjoner under salgsprosessen. Fradragsmuligheter for merverdiavgift og skattemessige forhold kan også tilsi at det opprettes egne selskaper for opparbeidelse infrastruktur og enkelte andre utbyggingskostnader.

2.2. Når kan det være aktuelt med personlig eierskap eller andre etableringsformer?

For mindre eiendomsutviklingsprosjekter, kan det unntaksvis være aktuelt med personlig eierskap.  Skattefritak ved oppfylt krav til botid og eiertid, forutsetter personlig eierskap, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd.

Det typiske eksempelet her vil være fradeling og utbygging av bolig, hvoretter utbygger personlig eier og bor i den oppførte boligen i ett år etter at den er oppført. I så fall kan vilkår for skattefritak ved realisasjonsgevinst være oppfylt.

Ettersom personlig eierskap vil medføre at vedkommende fullt ut blir ansvarlig, bør det vurderes nøye om hensynene som taler for personlig eierskap overstiger den økte risikoen som følger av personlig eierskap. Videre vil fradragsmuligheter etter merverdiavgiftsregelverket være tapt. Overstiger aktiviteten en viss terskel vil dette skattemessig kunne behandles som næringsvirksomhet.

Andre etableringsformer som ansvarlig selskap vil som regel ikke være aktuelt for selve eiendomsutviklingen.

3. Reguleringen av eierposisjonene

3.1. Aksjonærrettighetene

Dersom flere eier noe sammen, for eksempel ved at begge er aksjonærer i et selskap, bør aksjonærrettighetene reguleres. Aksjonærrettighetene kan i hovedsak inndeles i tre type rettigheter:

Økonomiske rettigheter angår rett til utbytte samt andre økonomiske rettigheter som tilbakebetaling ved kapitalnedsettelse, fortrinnsrett til aksjer ved kapitalforhøyelse og fusjonsvederlag.

Forvaltningsrettighetene er rett til å utøve innflytelse som aksjonær. Eksempler på dette er retten til å møte og stemme på generalforsamling, ulike innsynsretter som aksjonær, for eksempel protokoll fra general­forsamling, årsrapporter og rettigheter til å håndheve aksjonærrettigheter, for eksempel ved å anlegge ugyldighetsspørsmål.

Disposisjonsrettigheter er retten til å rå over aksjene, for eksempel ved salg, kjøp og pantsetting.

3.2. Vedtekter og aksjonæravtaler som reguleringsmekanismer

Aksjonærrettighetene kan reguleres i avtaler aksjonærene imellom ved aksjonæravtaler. Visse deler av aksjonærrettighetene kan dessuten reguleres i vedtektene.

Forskjellen mellom vedtekter og aksjonæravtale, er bl.a. at vedtektene har selskapsrettslige virkninger, at det stilles strenge prosessuelle og materielle krav til vedtakelse, form og innhold, mens aksjonæravtaler som hovedregel er uten selskapsrettslige virkninger, men kun regulerer partenes utøvelse av aksjonærrettigheter. Aksjonæravtaler vil videre ofte kunne være konfidensiell, mens vedtektene er offentlige.

Hvilke reguleringer som bør nedfelles i vedtekter og hvilke reguleringer som bør nedfelles i aksjonæravtaler, forutsetter gjerne en nærmere analyse. Under følger likevel noen generelle synspunkter.

3.3. Hvilke eierbeføyelser er hensiktsmessig å regulere i eiendomsutviklingsselskaper?

På et overordnet plan bør det avklares hvilke eiere som skal gis medinnflytelse og på hvilket vis dette reguleres. Aksjonærer utøver aksjonærrettighetene på selskapets generalforsamling.

3.3.1. Begrensninger i eierbeføyelsen gjennom opprettelse av ulike aksjeklasser (A- og B-aksjer)

Det kan være hensiktsmessig å inndele aksjer i aksjeklasser, hvoretter enkelte aksjeklasser gis begrensede stemmerettigheter. For eksempel at det inndeles i A-aksjer som gis innflytelse, herunder rett til å velge styremedlemmer, mens innehavere av B-aksjer bare gis økonomiske rettigheter, dvs. tilsvarende rett til utbytte osv.

3.3.2. Regulering av eierbeføyelser gjennom aksjonæravtaler

Aksjonæravtaler gir mulighet for mer fleksibel regulering av eierbeføyelsene. Aksjonæravtalen er likevel etter sin art kontraktuell som stifter plikter for aksjonær, og hvor mislighold reguleres kontraktuelt, for eksempel gjennom at aksjonæren eksponerer seg ved mislighold for erstatningsansvar.

Mest praktisk når det gjelder aksjonæravtaler og eierbeføyelsen, er regulering av rett til styreplass. Etter aksjeloven § 6-12 hører forvaltningen av selskapet under styret. Styret som opptrer som kollegialt organ, fastsetter planer, budsjetter og retningslinjer for virksomheten samt skal holde seg orientert om selskapets økonomiske stilling. Det tilkommer videre styret å ansette daglig leder og føre tilsyn med daglig ledelse, jf. aksjeloven § 6-13.

Rett til å sitte i styre sikrer informasjon og medinnflytelse. Dersom medinnflytelse skal sikres for aksjonærer som ikke oppfyller flertallskravet og dermed egenhendig kan beslutte styresammensettingen, kan dette nedfelles i en aksjonæravtale.

Det kan også reguleres i aksjonæravtalen at enkelte beslutninger forutsetter bestemt overvekt, for eksempel 2 /3-dels tilslutning eller enstemmighet. Typiske eksempler vil være disposisjoner som overstiger bestemte verdier, avhending av fast eiendom osv.

3.3.3. Tilsetting av daglig leder?

Tidvis, og spesielt for større utbyggingsprosjekter hvor det jevnlig er behov for å treffe beslutninger eller at en person holder i prosjektet, vil det kunne være hensiktsmessig med tilsetting av daglig leder. Daglig leder vil ha ansvar for virksomhetens daglige ledelse og har rett til å treffe beslutninger på vegne av selskapet som måtte høre innunder dette, jf. aksjeloven § 6-14.

Beslutning om å ansette daglig leder må samtidig avveies mot andre alternativer. Et aktuelt alternativ er at et medlem av styret, for eksempel styreleder, gis fullmakt til å opptre på vegne av selskapet for eksempel ved prokura.

En daglig leder har rettigheter som ansatt, likevel slik at det kan gjøre unntak fra de fleste av arbeidstidsbestemmelsene i arbeidsmiljøloven kap. 10 samt at daglig leder kan forhåndsfraskrive seg oppsigelsesvernet mot forhåndsavtalt sluttvederlag, se arbeidsmiljøloven §§ 10-12 (1) samt 15-14. Det kan også avtales konkurranseklausuler med andre vederlagskomponenter under bindings­perioden enn det som gjelder for virksomhetens øvrige tilsatte, se arbeidsmiljøloven § 14 A-5.

3.3.4. Regulering av disposisjonsrettigheter

Det er ofte hensiktsmessig å regulere aksjonærers disposisjonsrett over aksjene og skreddersy dette ut fra utbyggingsprosjektets egenart.

Praktiske reguleringer som kan fastsettes i vedtektene er omsetningsbegrensninger, forskjøpsretts­reguleringer og krav til styresamtykke for erverv. Disse mekanismene beskytter aksjonær­sammensetningen og den eierfordelingen som gjelder for utbyggingsselskapet. I aksjonæravtaler er mulighetene for reguleringer større. Ovennevnte reguleringer vil kunne nedfelles i aksjonæravtaler, likevel slik at disse reguleringene ikke vil binde andre enn de aksjonærene som har tiltrådt aksjonæravtalen.

Andre reguleringer vil være «lock up»- reguleringer, medsalgsretter («tag-along»), medsalgsplikter («drag along») prisingsmekasmer for good/bad leavers, konvensjonalbøter ved overtredelse mv. Disse mekanismene kan bidra til å begrense usikkerhetspunkter og dermed også tvister.

3.4. Antallet aksjeselskaper

Utbyggingsprosjektets karakter, med den risikoprofilen som gjør seg gjeldende, avgjør hvorvidt det er hensiktsmessig;

1. å innlemme prosjektet i et aksjeselskap med annen aktivitet, eller
2. med særskilt selskap for utbyggingen (single purpose selskaper), eller
3. om ulike deler av prosjektet bør tilordnes ulike aksjeselskaper.

Innlemming av eiendomstviklingsprosjektet innenfor et aksjeselskap som også driver annen aktivitet gir gjerne visse effektivitetsgevinster. Bl.a. vil regnskaps- og revisjonsutgifter øke i takt med antall selskaper. Samtidig økes risikoen ved at andre deler av selskapets aktiviteter eksponeres mot den risikoen som følger med utbyggingsprosjektet. Hensynet til ekstern finansiering kan medføre at det fremtvinger seg at utbyggingsprosjektet innlemmes i et selskap med annen aktivitet med mer robust balanse.

Opprettelse av et særskilt selskap for eiendomsutviklingsprosjektet – såkalte «single purpose»-selskaper – er gjerne hensiktsmessig ut fra et risikoperspektiv. Ved dette begrenses nedsiderisikoen til den kapital som er skutt inn i selskapet. Det vil likevel være krav om at egenkapitalen er forsvarlig, jf. aksjeloven § 3-4. Forenklede realisasjonsprosesser og hensynet til å unngå dokumentavgift kan også tilsi at det opprettes særskilt selskap for enkelteiendommer.

Ved større utviklingsprosjekter kan det være aktuelt å opprette flere særskilte selskaper. Det typiske eksempelet er utbyggingsprosjektet med flere byggetrinn eller utviklingsprosjekter som tar for seg flere adskilte områder. Finansieringsløsninger kan også medføre at det må opprettes flere selskaper. Skattemessige forhold og forhold til merverdiavgift kan også tilsi opprettelse av flere selskaper, som nevnt over.

4. Særskilt om ekstern finansiering ved lånopptak, gjeldsarrangementer mv.

Eiendomsutviklingsprosjektet vil som regel også være avhengig av fremmedkapital.

Gjeldsarrangementet vil som regel bestå av låneopptak. Eksempler er tomtekreditter for tomtekjøp under utvikling eller for ferdigregulerte tomter. Det kan også være byggekreditter, der vilkår vil kunne avhenge av at nødvendige tillatelser er på plass og hvor det kan være krav om forhåndssalg eller annen form for sikkerhetsstillelse.

Det kan også dreie seg om gjeldsarrangementer, for eksempel obligasjoner, hvor det underliggende formuesobjektet verdipapiret knytter seg til er gjeldsarrangement. Tidvis kan kreditt-spreaden for slike obligasjoner være gunstigere relativt sett til låneopptak via bank. Den siste tiden har også mer uformelle gjeldsinstrumenter som «crowdfunding»-arrangementer blitt mer vanlig.

Det kan også være at ekstern finansiering kombineres med opsjoner basert på oppnådde målsettinger, altså at det gis en rett til å konvertere gjeld til selskapet mot eierandeler i selskapet på bestemte vilkår. Dette vil kunne representere en mellomløsning mellom ren ekstern finansiering der nedside og oppside i prinsippet fremkommer av lånevilkårene og den sikkerhetsstillelse som gjelder for gjelds­arrangementet og intern finansiering der kapital skytes inn mot erverv av eierandeler.

Uavhengig av hvilken finansieringskilde som brukes, er det viktig at den tilpasses utviklingsprosjektet og den risikoprofilen som følger av prosjektet og som eierne er komfortabel med.

5. Den innledende utviklingsfasen

Det vil være reguleringssituasjon for eiendommen som angir rammene for utviklingsprosjektet. Eiendommen kan være gjenstand for detaljregulering eller omregulering, slik at for eksempel adkomst kan sikres. Dersom eiendommen har tilfredsstillende regulering, så kan eksempelvis adkomst anskaffes ved privat ekspropriasjon i stedet for detaljregulering.

Avklaring av rettsforhold bør ta utgangspunkt i tinglyste heftelser registrert i grunnboken, likevel slik at bruksrettigheter og andre rettighetsforhold i område bør søkes undersøkt så langt dette lar seg gjøre. Det kan foreligge privatrettslige byggebegrensninger som må vurderes spesielt. Det kan imidlertid være grunnlag for privat ekspropriasjon av eventuelle byggehindrende servitutter.

For det andre bør de offentligrettslige rammene søkes avklart.

Offentlige reguleringsmessig rammer vil som regel fremgå av overordnede planer og planretningslinjer samt reguleringsplaner for område. Eventuelle mulighetsstudier burde ta utgangspunkt i disse, likevel slik at utbygger bør danne egne oppfatninger om utnyttelsesmuligheter, både innenfor eksisterende plan eller som del av utvikling av ny reguleringsplan eller basert på dispensasjonssøknader. Det kan være aktuelt å inkludere kommunen i arbeidet gjennom såkalt prosjektsamarbeidet.

Offentlige rammer fremkommer dessuten av konsesjonsregler. For landbrukseiendom, dvs. eiendommer som er større enn 100 dekar eller som har 35 dekar dyrket jord, kan ikke erverves uten konsesjon. Innenfor enkelte kommuner er konsesjonsgrensen nedsatt. Det vil også være begrensninger i adgangen til å fradele eiendom fra landbrukseiendom, se jordloven § 9. Dersom omdisponering av dyrket jord ikke følger av fastsatt reguleringsplan, vil det videre være et krav om søknad til kommunen om omdisponering av eiendom til noe annet enn landbruksproduksjon etter jordloven. Det er normalt høy terskel for både omregulering og fradeling av landbruksarealer.

En viktig del av utviklingsprosjektet består i å undersøke hvilke rammer som gjelder for prosjektet og hvilke muligheter som foreligger innenfor disse.

5.1. Tilpasninger i privatrettslige forhold gjennom tomteerverv mv.

Det bør avklares hvilke eiendommer og rettigheter som må erverves for at utviklingsprosjektet realiseres.

Det kan her dreie seg om rene kjøps- og ervervsavtaler eller opsjonsavtaler der utvikler gis rett (uten å ha plikt) til å erverve eiendommer til bestemt pris, forutsatt at gitt begivenheter inntreffer. Eksempler på begivenheter kan være reguleringsplan, tillatelser eller tidsrammer. Selv om det for slike avtaler gjerne må betales en opsjonspremie, vil opsjonsavtaler kunne være et egnet instrument for å begrense nedsiderisikoen samtidig som vekstpotensialet ivaretas ved at prosjektet kan skaleres.

Erverv er i utgangspunktet en frivillig sak, slik at det gjerne må forhandles med den enkelte grunneier. Visse rettigheter, for eksempel veiretter og rett til infrastruktur, kan likevel på visse vilkår gjennomføres gjennom ekspropriasjonssaker for domstolen eller jordskifteretten. En ekspropriasjons­sak vil kunne være kostbart og forsinke fremdriften. Det er i den sammenheng ikke slik at det bare er det offentlige som har rett til å ekspropriere; private kan også på visse vilkår anlegge ekspropriasjonssak for domstolen eller jordskifteretten, for eksempel for gjennomføring av veitiltak eller atkomst, avløpsanlegg og skiløyper i henhold til reguleringsplaner.

Er partene enige om ekspropriasjonsadgangen, men ikke den økonomiske kompensasjonen, må en eventuell tvist løses ved skjønn etter skjønnsprosessloven.

5.2. Særskilt om grunneieravtaler

Effektiv arealutnyttelse og optimal plassering av infrastruktur kan videre gjøre det hensiktsmessig å søke å inngå såkalte grunneieravtaler. Grunneieravtaler er ulikeartede og må skreddersys, men vil ofte berøre vilkår for arealavgivelse, overordnet koordinering og plassering av infrastruktur og kostnadsfordeling for utviklingsprosjektet.

Slike avtaler vil kunne være tjenlig av flere årsaker. Bl.a. gir slike samarbeidsløsninger mulighet for mer samlet, effektiv og rettferdig plassering av bygg, parkeringsarealer, fellesområder, infrastruktur og kostnadsfordeling.  Videre vil samlede reguleringsforslag ofte kunne ha større gjennomslagskraft, slik at påvirkningsmulighetene økes.

Dersom det er vanskelig å finne gode løsninger med øvrige grunneiere, kan urbant jordskifte, administrert av jordskifteretten, gi fleksible løsninger på eiendomsforholdene.