Ektefellers forkjøpsrett ved salg av eiendeler – skifteoppgjør

Hva innebærer forkjøpsretten?

I ekteskapsloven § 71, femte ledd, står det kun at ektefellene har «forkjøpsrett under ellers like vilkår». I dette ligger at den som gjør forkjøpsrett gjeldende kan tre inn i salgsavtalen med kjøperen, på de vilkår som allerede er avtalt.

I praksis vil dette ofte innebære at man trer inn i høyeste bud. Ved å «tre inn» vil en også måtte oppfylle den avtalte betalingsfristen. Den som gjør forkjøpsrett gjeldende kan altså ikke vente med betalingen frem til den endelige beregningen av booppgjøret. 

Når har ektefeller forkjøpsrett?

Ekteskapsloven § 71 (salg og forkjøpsrett) gjelder for eiendeler som inngår i partenes felleseie. Forkjøpsretten gjelder ved salg som skjer til utenforstående. Begge ektefellene har forkjøpsrett selv om eiendelen fullt ut inngår i den enes rådighetsdel.

Det spiller ingen rolle om skiftet skjer som et offentlig eller privat skifte.

Partene kan avtale avkall på forkjøpsretten.

Forkjøpsretten etter § 71, femte ledd, gjelder ikke for eiendeler som er i særeie. Det skal i denne sammenheng nevnes at ekteskapsloven § 74 har en særskilt regel om rett til å løse ut felles bolig og innbo som er den andres særeie dersom «sterke grunner taler for det». Men noen generell forkjøpsrett har ektefellene altså ikke i forhold til den andres særeie.

Hvis særeie-tingen eies i sameie mellom ektefellene, hvor begge parter har særeie på sin andel, vil det kunne foreligge en forkjøpsrett i medhold av sameieloven § 15.

Hvordan utøves forkjøpsretten?

Loven gir ingen frist for å melde forkjøpsrett, ei heller noen anvisning på hvordan et slikt krav fremmes.

Det kunne tenkes at reglene i løysingsrettslova (lov av 09.12.1994 nr. 64), som gir generelle regler for forkjøpsretter, ville få anvendelse også for forkjøpsretter etter ekteskapsloven § 71, femte ledd. Rettspraksis har imidlertid lagt til grunn at reglene i løysingsrettsloven ikke kommer til anvendelse, i hvert fall ikke fullt ut.

I Borgarting lagmannsretts dom: LB-1994-1344, legges det til grunn at forkjøpsretten (som tidligere var å finne i skifteloven § 52, tredje ledd) utløses av tredjemannens kjøpstilbud. Den som ønsker å benytte forkjøpsrett må gjøre forkjøpsretten gjeldende ved å tre inn i budet innen det er inngått bindende avtale med kjøperen. Dette kan innebære at fristen for å benytte forkjøpsrett kan bli kort.

Den som påberoper forkjøpsrett vil ikke kunne ta finansieringsforbehold i større grad enn det som følger av tilbudet fra kjøperen. Den som melder forkjøpsrett må også kunne pålegges de samme krav som tredjemenn til å dokumentere finansiering av budet.

Ved offentlig skifte vil tingretten kunne sette frister for å dokumentere finansiering eller sette krav om garantistillelse. Dersom det ikke kan dokumenteres finansiering eller stilles garanti innen fristen, går forkjøpsretten tapt.

Loven gir ingen anvisning på hvordan man fremsetter et krav om forkjøpsrett. Ut fra en analogi til løysingsloven § 13, bør et slik krav fremsettes skriftlig. Med henvisning til den samme bestemmelse i løysingsrettsloven, bør et krav om å benytte forkjøpsrett meldes til den andre ektefellen. Dette ved siden av at kravet må meldes til den som forestår salget, f.eks. megler eller tingretten.

For å unngå usikkerhet om hvordan forkjøpsretten skal gjøres gjeldende, vil det være en fordel at ektefellene avtaler noen enkle regler om bruk av forkjøpsrett. Slik avtale bør inngås før eiendelen legges ut for salg.