Eierskap i samboerforhold: Hvem eier hva og hvor mye i et samboerforhold?

Hvem eier hva i et samboerforhold?

Når et samboerskap tar slutt, beholder samboeren det vedkommende eier og sin egen gjeld. Dersom en samboer faller fra, vil eiendelene og verdiene av det som den avdøde samboer eide ved dødsfallet inngå i arven etter samboeren som skal fordeles mellom dennes arvinger. En samboers kreditorer kan bare ta beslag i denne samboerens eiendeler, jfr. deknl. § 2-2.

Ved kjøp av felles bolig, vil det ikke sjelden tinglyses ideell andel 50/50 på hver av samboerne uten at dette har vært drøftet inngående mellom kjøperne og med megler. Dette kan gi et inntrykk av at samboerne eier halvparten av eiendommen, men det trenger nødvendigvis likevel ikke være tilfelle.

Vi jurister sier at det må foreligge en avtale eller annet rettsstiftende moment, for at sameie skal etableres. Det er det reelle eierforholdet (altså hvem som reelt sett eier) som er avgjørende, ikke hvem som står som formell eier av formuesgodet. En registrering i et realregister (grunnboken for fast eiendom) kan likevel gi en indikasjon på hva samboerne selv må ha ment om eierforholdet. Om det er etablert et sameie på grunnlag av økonomisk og faktisk bidrag i samboerskapet, må vurderes helt konkret.

Det følger av sameiegeloven § 2 at når det ikke er grunnlag for annet, skal sameierne regnes for å ha en like stor del hver. Dette omtaler vi jurister som en reserveregel som man kan falle tilbake på om det det ikke er grunnlag for en annen fordeling. Også denne vurderingen vil nødvendigvis bli konkret og skjønnsmessig, likevel slik at det må foreligge konkrete holdepunkter for en annen sameiebrøk enn likedeling. Disse konkrete holdepunktene kan være:

• Større overføringer fra den ene samboeren til den andre i forbindelse med kjøpet
• Eposter eller skriftlig korrespondanse mellom partene om eierforholdet og hvordan de ser på det
• Oppføring av eierskapet i etterfølgende dokumenter, for eksempel skattemeldinger
• Betaling av faste utgifter, altså hvem av samboerne som har opptrådt som eier

Hvordan finner man da frem til hva som er de reelle eierforholdene?

For at en eiendom skal være i sameie mellom partene, er det et vilkår at eiendomservervet har vært et fellesprosjekt for partene.

Avtale om eierforhold

Samboerne kan ha avtalt eierfordelingen (eierbrøk). Denne avtalen kan både være muntlig og skriftlig. Ved en muntlig avtale, vil det imidlertid oppstå krevende bevismessige spørsmål om det er inngått en avtale og om hva som eventuelt er avtalt. I et ekteskapslignende forhold som samboerskap utgjør, er det imidlertid forholdsvis vanlig at samboere ikke uttrykkelig avtaler eller formaliserer noe avtaleverk rundt eierforhold. Det er imidlertid å anbefale at en eventuell avtale om eierforhold gjøres skriftlig. Er det nedfelt i en samboerkontrakt hva samboerne har avtalt om eierbrøk, vil det gi klare føringer for eierandelene. dess mer uklart og usikkert avtalegrunnlaget er, dess større forankring må løsningen ha i partenes bidrag til eiendomservervet. Det er derfor viktig med en klar avtale uten rom for tolkningstvil.

Partenes ervervsbidrag som grunnlag for sameie

Når sameie stiftes med grunnlag i partenes ervervsbidrag, vil eierforholdene vil være tilsvarende det økonomiske bidraget hver av partene har hatt til ervervet av eiendelen. Den som har ytt størst økonomisk bidrag, får en tilsvarende større eierandel. Dette kalles partenes bidrag. Partenes bidrag til ervervet kan være både direkte og indirekte bidrag.

Direkte bidrag – hva er det?

Et pengebeløp som egenkapital som overføres i forbindelse med kjøp av fast eiendom, vil være et direkte bidrag som gir grunnlag for medeierrett og utgangspunkt for eierandel som et eierinnskudd.

Er pengebeløpet finansiert ved lån, vil det være av betydning hvem som er ansvarlig utad for lån tilknyttet eiendommen, samt hvem som faktisk har betjent lånet og det innbyrdes gjeldsansvaret mellom partene.

Videre vil også den verdi som måtte være tilført eiendommen gjennom arbeidsinnsats fra en samboer ved anskaffelsen (f.eks. selvbygging) etter en skjønnsmessig vurdering ha betydning for eierforholdene.

Der det er mottatt gaver som er benyttet til ervervet gjelder, om det ikke er grunnlag for å tro annet, at for gaver av større verdi fra én samboers familie er gaven ytt til denne og ikke til dem begge.

Ved lengre samboerskap kan det være vanskelig å finne tilbake til de konkrete økonomiske og direkte bidrag som er ytt av den enkelte samboer.

Indirekte bidrag – hva er det?

Der en av samboerne har dekket samboernes løpende forbruksutgifter som mat, strøm, klær, reiser, betaling av renter på lån osv., vil det kunne danne grunnlag for indirekte medvirkning til anskaffelsen. Dette kalles for indirekte bidrag. Også arbeid i hjemmet kan etter omstendighetene være et indirekte bidrag.

Indirekte bidrag vil imidlertid kreve større bidrag og over lengre tidsrom enn ved direkte nedbetaling av lån, og enda høyere terskel vil det være hvor det utelukkende er snakk om arbeid i hjemmet og ingen økonomiske bidrag. Den som har vært hjemmearbeidende må ha frigjort tid eller kapital for den utearbeidende, og denne muliggjorte innsatsen må så ha kommet anskaffelsen til gode. I tillegg vil andre momenter, som partenes tilknytning til eiendelen, om de var enige om anskaffelsen, hvilken innsats de samlet har ytt under samlivet mv. få betydning i en helhetlig skjønnsmessig og konkret vurdering av om medvirkningen i form av arbeid i hjemmet har vært sameiestiftende. Det er en nedre grense for opparbeidelse av medeierrett. Der det utelukkende er tale om indirekte bidrag, vil denne minstegrensen normalt ligge høyere enn når det er ytt direkte bidrag. Det kan imidlertid ha betydning om bidraget var nødvendig for anskaffelsen.

Rett til å overta boligen og vederlagskrav

Uavhengig av tidligere eierforhold, kan en samboer ha rett til å overta felles innbo og løsøre, dersom det foreligger «sterke grunner», jfr. husstandsfellesskapsloven § 3. Dersom det er rimelig kan også en samboer ha rett på vederlag om denne har medvirket til å forøke den andre samboerens formue, med grunnlag i alminnelige berikelses- og restitusjonsprinsipper. Oppløses samboerskapet ved død, kan gjenlevende samboer der det foreligger «særlige grunner» få rett til å overta felles bolig og innbo ved å løse ut de øvrige arvinger til markedspris, jfr. husstandsfellesskapsloven § 2.

Avslutning

Dersom du skal kjøpe en leilighet sammen med en kjæreste, står i et samlivsbrudd eller arveoppgjør, men er usikker på eierforholdene, kan det være hensiktsmessig å få en gjennomgang og faglige råd før en avtale inngås.

Ta gjerne kontakt med undertegnede på telefon eller e-post.