Eiendomsutvikling og omorganisering av eierskap før salg

Det er viktig å vurdere fremgangsmåten i god tid på forhånd, slik at man kan ta nødvendige skritt for å organisere seg optimalt.

Blant annet må man ta hensyn til følgende:

• Hva er skattemessig inngangsverdi for eiendommen? Det vil ha betydning om eiendommen er kjøpt eller om er den mottatt som arv eller gave.
• Har eiendommen vært brukt til bolig eller fritidsbolig?
• Har eiendommen inngått i jord- eller skogbruk?
• Har eiendommen inngått i virksomhet?

Kjøpers mulige utnyttelse kan og få betydning. For eksempel vil salg av eiendom ofte organiseres forskjellig avhengig av om formålet er utvikling av boliger eller om det er utvikling av næringsareal.

For eiendom som har vært brukt til bolig- eller fritidseiendom vil man ofte kunne selge skattefritt i medhold av reglene om eier- og botid/brukstid. Dette gjelder imidlertid ikke dersom salget anses som tomtesalg.

For jord- og skogbrukseiendommer vil man ha en viss mulighet til å redusere en skattepliktig gevinst gjennom oppregulering av kostprisen. Denne muligheten kan også være begrenset ved tomtesalg i skattemessig sammenheng.

Skattepliktig gevinst ved salg av eiendom vil normalt beskattes etter skattesats for alminnelig inntekt, som i 2020 er på 22 %. Dersom eiendommen har inngått som driftsmiddel i virksomhet, vil skattesatsen øke til maksimalt 49,6 %, avhengig av størrelse på inntekt.

Egen innsats ved utviklingen av en eiendom

Dersom eier selv tar aktivt del i utvikling, utbygging eller salg av eiendommen, vil dette kunne føre til at man anses som næringsdrivende. Dette kan medføre at skattesatsen på fortjenesten øker fra 22 % til 49,6 % på grunn av denne aktiviteten. Har man planer om dette, bør aktivitet og eierskap på forhånd organiseres slik at skatteeksponeringen elimineres eller reduseres. Alternativt kan man omorganisere seg slik at aktiviteten og eierskapet til eiendommen utføres gjennom forskjellige juridiske enheter.

Aksjeselskap

Etter den såkalte fritaksmetoden kan selskap som selger aksjer, selge disse skattefritt. Dersom personlig eid eiendom har inngått i virksomhet, kan det derfor være gunstig å få lagt denne inn i et aksjeselskap, for senere å kunne selge aksjene i dette selskapet uten skatt.

Virksomhetsrelatert eiendom kan legges inn i et aksjeselskap uten skatt etter reglene om skattefri omdanning av virksomhet. Det er fra 2016 gitt regler om at skattefri omdanning til aksjeselskap heller ikke utløser dokumentavgift.

Man kan vurdere om boligeiendom kan selges til eget aksjeselskap, for å sikre at del av gevinst som er skattefri etter reglene om eier- og botid forblir skattefri ved en eventuell senere utnyttelse til utbygging.

Har man først fått lagt eiendommen inn i et aksjeselskap har man store muligheter til å etablere en ønsket konsernstruktur gjennom reglene om fusjon og fisjon.

Foretar man omorganiseringer i forbindelse med salg er det også viktig å være oppmerksom på skattelovens omgåelsesnorm i § 13-2. I medhold av denne bestemmelsen risikerer man gjennomskjæring hvor hovedformålet med en disposisjon var å oppnå en skattefordel, og denne etter en totalvurdering ikke kan legges til grunn for beskatningen.

Er det tale om skattepliktig salg av eiendom, vil det være viktig å skrive salgsavtalen på en slik måte at skatt ikke utløses før salgsvederlaget mottas, slik at man har midler til å betale skatten med.