Jordskiftesaker omhandler fast eiendom og rettigheter i tilknytning til dette.
Fellesnevneren for rettsområdet er at sakene behandles av jordskifteretten. Jordskifteretten har mange virkemidler som kan løse problemer knyttet til fast eiendom. Våre advokater har bred erfaring i å anvende jordskifteretten for å oppnå gode løsninger på vanskelige eiendomsforhold. Jordskifteretten behandler også tvister knyttet til uklare grenser og rettigheter mellom eiendommer, samt ulike eiendomsrelaterte skjønn. Dalan advokatfirma har lang og bred erfaring med å bistå klienter innen primærnæring og eiendomsutvikling, herunder å prosedere saker for jordskifteretten.
Lov om fastsetjing og endring av eigedoms- og rettshøve på fast eigedom av 21. juni 2013 nr 100 (jordskiftelova) setter rammene for jordskifterettens virksomhet.
Formålet med loven er å «leggje til rette for effektiv og rasjonell utnytting av fast eigedom og ressursar til beste for eigarane, rettshavarane og samfunnet» jf. § 1-1. Formålet skal oppnås ved at jordskifteretten «bøter på utenlege eiegedoms- og brukstilhøve, klarlegg og fastset grenser og rettar, og behandlar skjønn og andre avgjerder etter denne og andre lover.»
Jordskifteretten har tre hovedoppgaver som reguleres i loven:
- jordskifte (jordskiftelova kapittel 3)
- grensefastsetting og rettsutgreiing (jordskiftelova kapittel 4)
- skjønn (jordskiftelova kapittel 5)
Jordskifte betegner en prosess der eksisterende eiendomsforhold skal endres eller ordnes på en slik måte at bruken av eiendommene blir mer tjenlig. Utjenlige eiendomsforhold, altså at en eiendom eller bruksrett er vanskelig å utnytte, er et vilkår for å kunne sette i gang jordskifte, jf. jordskifteloven § 3-2. Det er videre blant annet et vilkår at resultatet av jordskiftet skal bli mer tjenlige eiendomsforhold i jordskifteområde, jf. jordskiftelova § 3-3. Vilkåret innebærer at det må skapes en netto nytte. Det er videre et vilkår om at ingen av eiendommene skal påføres større økonomiske ulemper enn nytte, jf. jordskiftelova § 3-18.
Virkemidlene som kan tas i bruk for å gjøre eiendommen bedre skikket for utnytting er regulert i §§ 3-4 til 3-10. Dette kan være ny utforming av eiendom og alltidsvarende bruksrett, skiping av sameie (etablere realsameie), oppløse sameie og sambruk mellom eiendommer, dele andre eiendommer enn realsameier, gi regler om sambruk, gi pålegg om felles tiltak og felles investeringer samt etablere nye lag for drift eller vedlikehold når flere skal bruke eiendommen eller bruksretten.
Dette er den andre hovedoppgaven til jordskifterettene. Jordskifterettens oppgaver i disse sakene er kun å fastslå og klarlegge eksisterende eiendomsgrenser og rettsforhold til fast eiendom. Dette i motsetning til virkemidlene i kapittel 3, som skal endre og ordne eiendoms- og borettsforhold. Det er ikke noe krav om at det foreligger en tvist. Det er nok at grenser og rettighetsforhold er uklare.
Kapittel 5 regulerer jordskifterettens tredje hovedoppgave, «skjønn og andre avgjerder etter andre lover». Innunder skjønn er for eksempel ekspropriasjonsskjønn, tiltaksjordskifte samt fastsettelse av vederlag for erverv av grunn eller bruksrett til privat vei, omskiping og avskiping av servitutter samt spørsmål etter reindriftsloven. Jordskifteretten har også oppgaver som skjønnsrett etter regler i særlover. En oversikt over særlovgivningen fremkommer av jordskiftelova § 5-3.
Saksbehandlingsreglene i jordskiftelova inneholder til dels egne regler samt henvisninger til regler i tvisteloven.
I saker om jordskifte, rettsutgreiing og grensefastsetting er hovedregelen at jordskifteretten deler sakskostnadene mellom partene etter den nytten de har hatt av saken.
Unntak fra denne hovedregelen er regulert i § 7-9, hvor det blant annet fremkommer at dersom det blir avsagt dom i tvist gjelder de ordinære sakskostnadsreglene i tvisteloven. Tilsvarende gjelder kostnadsbegrensingen på 20% dersom tvistesummen er under 125 000, slik som i tvisteloven kapittel 10. Man bør derfor dokumentere at tvisteverdien er mer enn 125.000,- om mulig.
Saker om skjønn etter kapittel 5 skal følge reglene i skjønnsprosessloven for de utgifter som knytter seg til gjennomføringen av skjønnet, jf § 7-1 annet ledd.
Avgjørelse i jordskifteretten ankes til lagmannsretten, reglene om anke er regulert i loven kapittel 8. Der jordskifteretten har holdt skjønn som egen sak etter skjønnsloven er rettsmiddelet krav om overskjønn til lagmannsretten, som da vil sette rett med en lagdommer og fire skjønnsmedlemmer.