Dalan advokatfirma har i mange tiår vært et av landets sterkeste fagmiljøer innen ekspropriasjon og skjønn.
Vi bistår både næringsdrivende, offentlige og privatpersoner på begge sider av ekspropriasjonsinngrepet, både som ekspropriat og ekspropriant. Vi har bistått i flere omfattende ekspropriasjonsskjønn om blant annet høyspentledninger, vannkraftverk, vindkraftverk og motorveier. Vi har også spisskompetanse ved ekspropriasjonsinngrep overfor næringseiendom, der vi kombinerer vår solide kompetanse innen næringseiendom med vår ekspropriasjonsrettslige kompetanse.
Ekspropriater, det vil si den det blir ekspropriert fra og som må avstå fast eiendom eller rettigheter i fast eiendom, har krav på å få dekket sine sakskostnader ved inngrepet. Dette gjelder i utgangspunktet på alle stadier i saksgangen også på søknadstidspunktet og ved eventuelle klagerunder. Før det tas ut skjønnsbegjæring med bakgrunn i et vedtak, er det oreigningsloven § 15 som regulerer kravet på sakskostnader. Etter skjønnsbegjæring reguleres kravet på kostnadsdekning av skjønnsprosessloven § 54.
Dersom det foreligger grunnlag for ekspropriasjon, eksempelvis i medhold av en vedtatt reguleringsplan som fastsetter en ny veitrasé, kan eksproprianten søke om ekspropriasjonstillatelse. Når slik tillatelse foreligger, vil selve ekspropriasjonssaken kunne starte. Prosessen starter opp ved at eksproprianten tar ut en skjønnsbegjæring for den lokale tingrett. Parallelt med dette vil eksproprianten vanligvis også søke om forhåndstiltredelse, dvs. adgang til å tiltre arealene selv om erstatning ikke er fastsatt.
Parallelt med den formelle ekspropriasjonsprosessen vil det (vanligvis) være forhandlinger mellom eksproprianten og de berørte grunneiere. Slike forhandlinger vil normalt starte når reguleringsplanen er endelig vedtatt.
Dersom partene ikke blir enige om erstatningen, fastsettes denne av skjønnsretten. Skjønnsretten er en del av tingretten, men prosessen går etter en egen lov. Skjønnsretten bestå av en fagdommer og fire (i enkelte saker to) skjønnsrettsmedlemmer. Disse trekkes normalt fra et fast utvalg. Tidvis kan det være begrenset kompetanse tilgjengelig i skjønnsutvalgene i de ulike rettskretsene, slik at det blir nødvendig å oppnevne personer utenfor utvalget for å sikre den nødvendige kompetansen.
Eksproprianten er ansvarlig for alle omkostningene for skjønnsretten herunder grunneiernes omkostninger til juridisk og annen nødvendig bistand, jf. også under.
Dersom en av partene er misfornøyd med den fastsatte erstatningen i skjønnsretten kan vedkommende kreve overskjønn (som tilsvarer anke til lagmannsretten i ordinære saker for domstolene).
Der eksproprianten begjærer overskjønn må denne også betale alle omkostningene for overskjønnet. Dersom det er grunneier som begjærer overskjønn, vil det være en vurdering av hvem som må betale omkostningene, og der vil et sentralt poeng være om erstatningen ble høyere eller lavere enn i skjønnet for tingretten.
Krav på erstatning ved ekspropriasjon er hjemlet i Grunnlovens § 105, der det fremgår at den som utsettes for tvungen avståelse av eiendom har krav på full erstatning. Det sentrale spørsmålet er da hva som utgjør «full erstatning». Reglene om dette er nærmere beskrevet i ekspropriasjonserstatningsloven, som fastsetter hovedregelen om erstatning etter bruksverdi eller salgsverdi, avhengig av hva som gir størst erstatning.
Det kan kun kreves erstatning for økonomisk tap som følge av ekspropriasjonsinngrepet. Det er ingen regler i norsk ekspropriasjonsrett om å få erstatning for tort og svie. Imidlertid skal erstatningen både dekke avståelse av grunn og de ulemper man evt. blir påført av prosjektet.
Erstatningen kan fastsettes enten etter salgsverdi eller bruksverdi. Salgsverdi er mest aktuelt der det er snakk om avståelse av boligtomter og hele eiendommer. Erstatningen skal da i utgangspunktet fastsettes etter det såkalte differanseprinsippet – dvs. forskjellen mellom eiendommens verdi før og etter inngrepet. Dersom inngrepet er så omfattende at man f.eks. mister en utbyggingsmulighet for eiendommen, skal denne utbyggingsmuligheten erstattes.
For å få ulempeserstatning må normalt ulempen være av vesentlig karakter. Såkalte «alminnelige ulemper» som en vei fører med seg, vil man normalt ikke få erstatning for. Det er imidlertid slik at for eksempel Statens vegvesen likevel vil gjøre nødvendige støytiltak slik at støyen ikke overstiger grenseverdiene i de forskrifter som gjelder på området. Dersom en eiendom blir utsatt for så mye støy at den ikke lar seg støyskjerme, vil eiendommen bli innløst.
Der det gjelder innløsning av bolig der noen bebor eiendommen, vil man ha krav på gjenervervserstatning. Det vil si at den erstatning man får skal gjøre det mulig å kjøpe en noenlunde tilsvarende bolig som det man har fra før. Momenter i denne forbindelse vil være strøket boligen ligger i, avstand til skole / barnehage, alder og størrelse på huset etc. Man har imidlertid ikke krav på nøyaktig det samme man hadde tidligere, man må for eksempel tåle å ha en mindre tomt eller et mindre hus dersom funksjonene er noenlunde de samme.
Ved avståelse av næringsarealer, for eksempel dyrka mark eller skog, skal normalt den såkalte bruksverdien legges til grunn. Det vil si at man har krav på å få erstattet det tap man har i næring i form av en engangsutbetaling. Også ved en bruksverdierstatning kan det være aktuelt å gi ulempeserstatning som følge av for eksempel at en jordbrukseiendom blir vanskeligere å drive etter at inngrepet er gjennomført.
En skjønnsrett kan (med noen få unntak bl.a etter vassdragsreguleringsloven) kun fastsette en pengeerstatning. Retten kan f.eks. ikke pålegge eksproprianten å gjøre tiltak for å begrense virkningen av inngrepet.
I en forhandlingssituasjon kan eksproprianten være villig til å gjøre tiltak som en del av erstatningen.
- Søknad om ekspropriasjon eller innsigelser til ekspropriasjonssøknad.
- Klageprosesser på ekspropriasjonsvedtak, konsesjonsvedtak, reguleringsplaner mv.
- Forhandlinger mellom ekspropriat og ekspropriant – herunder utarbeidelse av grunneieravtaler.
- Utarbeidelse av erstatningskrav for det økonomiske tap som følge av ekspropriasjonsinngrepet.