Utvikling av eiendomsprosjekter, enten det gjelder rene bolig- eller næringseiendommer eller kombinasjoner av bolig/næring, vil som regel reise en rekke utfordringer og problemstillinger i de forskjellige fasene av prosjekteringen og gjennomføringen.
Utfordringene vil naturlig nok kunne variere avhengig av bl.a. prosjektets størrelse og kompleksitet. Men for å gjennomføre et vellykket prosjekt vil utbygger i de fleste tilfellene måtte treffe en del valg og beslutninger som fordrer kunnskap og planlegging.
Det er likevel ofte en rekke felles spørsmål som dukker opp. Det kan være slike som: Hva tillates oppført på eiendommen i henhold til de offentligrettslige planer, hvilke servitutter begrenser eller utvider lovlig bruk av eiendommen, hva bør kjøpekontrakten inneholde, hva skal være eierstruktur og eierform i prosjektet og hvilke offentlige godkjenninger trengs for oppføringen av byggeprosjektet? Markedsmessige vurderinger og utforming av salgsprospekt ved salg av enkeltboligene er også utfordringer man møter.
Svarene på disse spørsmålene kan påvirke hvorvidt utbyggingen blir en økonomisk suksess eller ikke for utvikler. Vi har nedenfor kort gått gjennom viktige stadier i et eiendomsutviklingsprosjekt.
Vår bistand kan blant annet gå ut på:
- Erverv av utviklingseiendom
- Erverv av selskap som eier utviklingseiendom
- Bistand knyttet til strukturering og organisering av prosjektet
- Organisering – tingsrettslig struktur
- Bistand mot plan- og bygningsmyndighetene, herunder utbyggingsavtaler, refusjon mv.
- Ekspropriasjon og skjønn
- Valg av entrepriseform
- Salg av den ferdigutviklede eiendommen
- Øvrig ivaretakelse av entreprisekontrakter, salg- / kjøpskontrakter, salg- / kjøpsvilkår, samt annet avtaleverk
Vår kompetanse synliggjøres blant annet gjennom at vår advokat Jan-Erik Nielsen har skrevet boken «Eiendomsprosjekter» sammen med Marianne Raa Bjaaland i USBL. Boken tar for seg en rekke sentrale utfordringer og rettslige problemstillinger i de forskjellige fasene av prosjekteringen. Boken har nå kommet ut i 2. utgave oppdatert med nytt regelverk, blant annet ajourført opp mot eierseksjonsloven 2017.
Mer om boken her.
En grundig gjennomgang av eiendommen i forkant av kjøp av utviklingseiendom vil kunne avdekke risikofaktorer som gjelder for den aktuelle eiendommen. En slik gjennomgang kan bidra til at utbygger blir kjent med forhold som kan være avgjørende for hva som skal til for å få gjennomført prosjektet, og hvilke kostnader som knytter seg til gjennomføringen. Utvikler må for eksempel ha et bevisst forhold til om det er tinglyst begrensninger i hvordan eiendommen kan bebygges (privatrettslige servitutter), og hvordan eiendommen kan bebygges iht. offentlige planer. Dette vil bl.a. påvirke hva som kan oppføres på tomten, og hvor lang tid som kan gå før spaden settes i jorden.
Blant annet av skatte- og avgiftsmessige årsaker skjer eiendomserverv ofte ved erverv av aksjer eller eierandeler i et selskap som har hjemmel til eiendommen som ønskes ervervet. Erverv av et selskap gir grunn til å foreta undersøkelser av selskapet i tillegg til eiendommen. Slike undersøkelser er nødvendige for å bringe på det rene hvilke rettigheter og plikter som følger med selskapet. Det bør som regel gjennomføres en selskapsgjennomgang, en såkalt «due diligence».
Når utvikler har kjøpt eiendommen og begynt prosjekteringen, må velges organisasjonsmodell for prosjektet, eksempelvis borettslag, eierseksjonssameie eller egne gårds- og bruksnumre for hvert bygg. Organisasjonsmodellen kan bl.a. sette begrensninger når det gjelder hvilke boliger som kan oppføres, og hvem som kan kjøpe boligene. Parkeringsdekning, organisering av parkering/garasje, evt. bruk av såkalt anleggseiendom planlegges også som regel i denne fasen.
Et eiendomsprosjekt kan ha en størrelse som gjør at det vil være praktisk å organisere prosjektet i flere byggetrinn utfra økonomiske og markedsmessige hensyn. I denne sammenheng må også planlegges felles infrastruktur, som adkomst, vann/avløp, energi m.m.
Utvikler vider må sikre seg nødvendig kontroll over restutviklingseiendom også etter at de første byggetrinn er overtatt av kjøperne.
God kommunikasjons med plan- og bygningsmyndighetene er viktig. Gjennom søknads- og saksbehandlingsreglene avklarer bygningsmyndighetene om byggetiltaket er lovlig. God kunnskap om søknadsprosesser, saksbehandlingsregler og handlingsrom i tilknytning til igangsetting/oppføring av et byggeprosjekt er derfor viktig.
Utbyggingsavtaler er navnet på en type avtaler som inngås mellom en kommune og en privat utbygger i forbindelse med planlegging og utbygging. Slike avtaler er aktuelle både ved nye utbyggingsområder og ved byfornyelse, sentrumsutvikling osv.
Avtaler mellom Oslo kommune og grunneiere på Ensjø og Bærum kommunes avtaler på Fornebu er kjente eksempler.
Formålet med utbyggingsavtale er vanligvis å bestemme hvem av partene, kommunen eller utbyggeren, som skal gjennomføre bygging av nødvendig offentlig infrastruktur som vei, hovedledninger for vann og avløp, overvannshåndtering, fellesområder som torg, parker osv, og hvordan kostnadene for slike tiltak skal fordeles.
Bidrag fra grunneier til bygging av sosial infrastruktur som f eks barnehager er i utgangspunktet forbudt. Kommunaldepartementet kan i spesielle tilfeller gi unntak fra forbudet, men dette er det få eksempler på.
Reglene om utbyggingsavtaler står i plan- og bygningsloven (2008) kapittel 17 og tilhørende forskrift.
En utbyggingsavtale skal dreie seg om gjennomføring av kommunal arealplan, oftest reguleringsplan, og vanligvis med utgangspunkt i planens rekkefølgebestemmelser, hvor det er fastsatt hvilke offentlige infrastrukturtiltak mv som må opparbeides som en betingelse for bolig- eller næringsutbyggingen. Planprosess og fremforhandling av utbyggingsavtale skjer ofte parallelt, men det er også vanlig at utbyggingsavtale må fremforhandles senere og at tilknytningen til bestemmelser i reguleringsplanen blir mindre klar.
Utbygger kan gjennom avtalen forpliktes til selv å opparbeide tiltakene (realytelser), eller til å dekke kostnader gjennom å betale kontantbidrag, eller kombinasjoner av disse. Forpliktelsene som utbygger pålegges i avtalen må være nødvendige for gjennomføringen av planen, og det må også være en viss rimelighet eller forholdsmessighet i ytelsene. Hva som ligger i disse kravene er ikke helt klart, noe som kan føre til konflikt. I de sakene om utbyggingsavtaler som har vært behandlet av domstolene eller Sivilombudsmannen, har spørsmål om nødvendighet og forholdsmessighet av grunneierens ytelser vært sentrale temaer.
Forpliktelsene som utbygger pålegges i avtalen må være nødvendige for gjennomføringen av planen, og det må også være en viss rimelighet eller forholdsmessighet i ytelsene.
Som en del av utbyggingsavtalen er det vanlig at partene inngår en avtale om å håndtere merverdiavgiften som påløper på byggekostnadene, med sikte på å avløfte mest mulig avgift. Hvilken modell som velges for dette beror blant annet på om utbygger har fradragsrett (næring eller bolig), og hvilken rolle kommunen ønsker å ha i utbyggingen.
Man skiller mellom ulike varianter av avtale om mva-justering (justeringsmodell), og anleggsbidragsmodell (med såkalt Valdresmodell som en undervariant).
Mva-justering benyttes der utbygger er byggherre for tiltakene, mens ved anleggsbidragsmodellen er kommunen byggherre og utbyggeren betaler kontantbidrag til kommunen.
Plan- og bygningsloven kapittel 17 har egne saksbehandlingsregler for utbyggingsavtaler. Blant annet skal fremforhandlet avtaleforslag legges ut til offentlig ettersyn, og tiltredelse fra kommunens side kan først skje etter at arealplanen er vedtatt. Avtalene kan ikke påklages. Utbygger kan imidlertid få gyldigheten av avtalen prøvd ved domstolene.
Dalans ressurspersoner har omfattende erfaring med å fremforhandle utbyggingsavtaler, både for kommune og privat side.
Valg av entreprenør og entrepriseform kan ha betydning bl.a. både for totalpris og utviklers kontroll over prosjektet. Entrepriseretten er i liten grad lovfestet og gjennomgående basert på bruk av kontraktstandarder.
Det er ingen entydig fasit på valg av entrepriseform. Valget beror på en konkret vurdering av kompleksiteten på det enkelte prosjekt, byggherrens egen kompetanse til styring og oppfølging av prosjektet, bruk av profesjonelle rådgivere med mer. I mange tilfeller vil betydningen av å redusere risiko tillegges betydelig vekt fra utbyggers side ved valg av entrepriseform. Et byggeprosjekt er gjennomgående komplekst både teknisk og med hensyn til hvilke lover og forskrifter som må følges. Det er derfor viktig for utbygger å legge nødvendige ressurser i forberedelsen av byggeprosessen, herunder kontraktsmessig regulering av byggearbeidet.
Utvikles boliger, som selges til forbrukere er det viktig for utvikler å oppfylle kravene som følger av forbrukervernlovgivningen bl.a. til markedsføring, sikkerhetsstillelse, rekamasjonsfrister m.m. Utvikler bør også i den forbindelse passe på at bakenforliggende entreprisekontrakter ivaretar det reklamasjonsansvar utvikler har som selger overfor forbruker («back to back»)