Dom i lagmannsretten: Vegger uten isolasjonsmateriale er ikke «etterisolerte»

Boligen, oppført i 1909 og beliggende i Lillehammer, ble kjøpt for kr. 5,8 mill. i januar 2019. I salgsdokumentasjonen fremgikk det flere steder at boligen skal ha blitt etterisolert omkring 1980.

I prospektet sto det: «Tømmeret ble pålagt utvendig stående tømmermannspanel og etterisolert utvendig i ca. 1977-82». I boligsalgsrapporten sto det:

– «iht fremlagt eldre takst fra 1986 er det gjort følgende: I perioden 1977-1985 ble bygget etterisolert utvendig og innvendig på tømmeret […]»

– «Senere pålagt utvendig stående panel og etterisolert utvendig i ca. 1977-82 i ihht takst av 06.02.1986».

Det viste seg imidlertid raskt at ytterveggene ikke inneholdt isolasjonsmateriale. Fra dommen siteres:

«Det er enighet om at boligen ikke er isolert med 5 cm glava eller rockwool, eventuelt annen type mineralull. Partene er også i all hovedsak enige om at utvendig kledning består av et lag med tømmermannspanel, et lag med svartpapp, et lag med faspanel, et luftsjikt mellom faspanel og tømmervegg og et lag med gråpapp. Partene synes å være noe uenige om hvorvidt det er et luftsjikt også mellom tømmermannspanelet og faspanelet, men ut fra de fremlagte bildene kan lagmannsretten ikke se at det er tilfelle. Partene er også noe uenige om tykkelsen på luftsjiktet mellom faspanelet og tømmerveggen, noe lagmannsretten uansett ikke tillegger avgjørende betydning for mangelspørsmålet».

Kjøperne ved advokat Lange anførte at ytterveggene ikke var etterisolerte når det ikke var brukt noen form for isolasjonsmateriale. Kjøperne kunne forvente at det var brukt slikt isolasjonsmateriale som var vanlig rundt 1980.

Selgers eierskifteforsikringsselskap mente derimot at det ikke kunne kreves at det var brukt isolasjonsmateriale, det måtte være tilstrekkelig med papp og luftsjikt og et lag med faspanel. Dette gir en tilstrekkelig isolerende effekt til at man har dekning for å reklamere med at ytterveggen er «etterisolert».

Lagmannsretten kom til at det «er åpenbart at det ikke er foretatt «etterisolering» av ytterveggene, slik selger opplyste om både i salgsoppgaven og i boligsalgsrapporten». Dermed var det gitt en uriktig opplysning, som utgjør en kjøpsrettslig mangel etter avhendingsloven § 3-8. Dette var samme resultat som tingretten kom til.

Lagmannsretten slo fast at kjøperne kunne forvente at det var brukt det isolasjonsmateriale som var vanlig omkring 1980, det vil si 5 cm glava eller rockwool:

«En naturlig forståelse av begrepet etterisolering, som støttes av takstmann Rønnings forklaring, er at det er lagt isolasjonsmateriale av en viss tykkelse, enten på innsiden eller yttersiden av veggkonstruksjonen. Vindsperre i form av papp har en positiv effekt ved at det forhindrer gjennomstrømming av luft gjennom veggen og inn i boligen, men bruk av papp tilfredsstiller ikke de forventninger en gjennomsnittskjøper får når det opplyses at boligen er etterisolert. Heller ikke det ekstra laget med panel eller luftsjiktet som er etablert inn mot tømmerveggen, kan sies å tilfredsstille disse forventningene. Lagmannsretten støtter seg her på forklaringen fra takstmann Rønning, som var helt tydelig på at denne aktuelle boligen på ingen måte kunne sies å være etterisolert. Dette synspunktet underbygges også av forklaringene fra energirådgiver Lars Sørby, pensjonert ingeniør Per Erik Jacobsen og tidligere tømrer Ole Anders Høglien. Samtlige av disse var enige om at det i 1977-82/85 var vanlig og påregnelig med bruk av 5 cm glava eller rockwool».

En opplysning om etterisolering er kjøpsmotiverende og påvirker prisen

Lagmannsretten avviste deretter eierskifteselskapets anførsel om at manglende isolasjonsmateriale uansett ikke hadde innvirket på kjøpernes beslutning om å kjøpe, eller hvor mye de ville ha bydd:

«Lagmannsretten finner det klart at de uriktige opplysningene objektivt sett er egnet til å virke kjøpsmotiverende og av betydning for det budet som ble inngitt. Som priskalkylene til takstmennene Fredriksen og Rønning viser, koster en utbedring flere hundre tusen kroner. All utvendig panel og alle lag må rives inn til tømmerveggen, og det må etableres ny ytterkledning bestående av ny panel, isolasjonsmateriale, vindsperre, utlekting og lufting. Utbedringen er omfattende og tidkrevende, og et såpass omfattende prosjekt vil være heftende for kjøper under byggeperioden. Det er en kjensgjerning at uisolerte boliger normalt er kalde, selv om en tømmerkonstruksjon i seg selv virker noe isolerende. Uavhengig av om isolasjonen ville vært ca. 40 år gammel på kjøpstidspunktet, dersom opplysningene hadde vært korrekte, er det klart at det for en gjennomsnittskjøper vil være av stor betydning om et tømmerhus fra 1909 er etterisolert eller ikke. Så fremt isolasjonen er holdt tørr, og den ikke har seget ned, vil selv et 40 år gammelt isolasjonsmateriale gi vesentlig bedre isolasjon enn en uisolert tømmervegg. Kjøper har bekreftet at de ikke ville lagt inn bud på eiendommen dersom de hadde kjent til de faktiske forhold, og lagmannsretten finner det sannsynliggjort at de under enhver omstendighet ville tatt høyde for ekstrakostnadene når de innga budet. At to eiendomsmeglere under ankeforhandlingen uttalte at de uriktige opplysningene ville hatt liten innvirkning på prisantydningen, fordi isolasjonsmaterialet ville vært ca. 40 år gammelt, er ikke tillagt avgjørende betydning i denne vurderingen. Det vises til det som er uttalt om effekten av eldre isolasjonsmateriale ovenfor».

Prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene

Til sist avviste lagmannsretten selgersidens anførsel om at prisavslaget ikke skulle settes lik utbedringskostnaden på kr. 660 000, fordi det faktiske verditapet var langt lavere. Eierskifteselskapets argumenter om at folk flest ikke bryr seg om hvorvidt en gammel bolig er etterisolert, og at isoleringsmateriale fra 1980 kan ha begrenset effekt, nådde ikke fram:

«Når eiendommen har en mangel, kan kjøper kreve et forholdsmessig prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12 første ledd. Med mindre annet blir godtgjort, skal prisavslaget fastsettes til kostnadene med å få mangelen rettet, jf. annet ledd.

Bestemmelsen om at prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene, skal altså etter sin ordlyd anvendes med mindre «noko anna» blir «godtgjort». Det kreves her mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt, jf. Rt-2000-199. Det er den som påberoper seg at reduksjonen i markedsverdien er mindre enn utbedringskostnadene, som har bevisbyrden i så måte. Av nevnte høyesterettsavgjørelse følger det at prisavslaget basert på verdireduksjonen beløpsmessig klart må atskille seg fra kostnadene ved utbedring.

Å godtgjøre hva reduksjonen i markedsverdi ville vært uten mangelen, er en vanskelig øvelse, hvilket også har medført at utmåling basert på utbedringskostnadene i praksis er hovedregelen. Eiendomsmeglerne Kathrine Rosenvinge og Øyvind Horten uttalte at reduksjonen i markedsverdi trolig var liten, fordi isolasjonsmaterialet ville vært gammelt. Samtidig tok begge det forbehold at det her ville være store individuelle variasjoner i kjøpergruppen. Lagmannsretten finner det overveiende sannsynlig at markedsverdien ville vært betydelig lavere dersom det var kjent at boligen ikke var isolert. Under enhver omstendighet anses det ikke godtgjort at verdireduksjonen beløpsmessig klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring. Det legges derfor til grunn at prisavslaget skal baseres på hva det vil koste å utbedre mangelen».

Selger og eierskifteselskap ble dømt til å betale et prisavslag på kr. 685 000 til kjøperne, samme resultat som i tingretten. Kjøperne fikk også dekket sine sakskostnader.

Les dommen her: Eidsivating lagmannsretts dom