I denne artikkelen behandles:
– Hvorfor er det regler om boplikt?
– Personlig og upersonlig boplikt
– Boplikt for landbrukseiendommer
– Boplikt for boligeiendom
– Hvordan å oppfylle boplikten?
– Er det mulig å få utsatt boplikt?
– Hva skjer ved brudd på boplikten?
Hvorfor er det regler om boplikt?
Reglene om boplikt er i hovedsak begrunnet i bosettingshensyn; å opprettholde eller øke befolkningstallet i lokalsamfunnet der eiendommen ligger. Dette for å skape levende samfunn med «lys i alle vinduer».
For landbrukseiendommer vil boplikt videre kunne være begrunnet i hensynet til eiendommens utnyttelse, produksjonsevne og den fremtidige drift og bosetting. Det er antatt at en eier som selv bor på eiendommen vil ha større interesse i å ta vare på eiendommens ressurser og bygninger i et langsiktig perspektiv enn den som ikke bor der. Også ønsket om å ivareta «kulturlandskapet» kan spille inn i vurderingen.
Personlig og upersonlig boplikt:
Boplikten kan være personlig eller upersonlig. Dersom plikten er personlig innebærer dette at eieren selv må være bosatt på eiendommen. Ved upersonlig boplikt kan andre bo på eiendommen, f.eks. at den leies ut som helårsbolig.
Ved erverv av en landbrukseiendom vil boplikten som en klar hovedregel være personlig.
For rene boligeiendommer vil vilkår om boplikt som regel være upersonlig.
Boplikt ved erverv av landbrukseiendom:
Bestemmelsene om boplikt er forankret i konsesjonsloven. Boplikt kan oppstå både der den nye eieren må søke om konsesjon (tillatelse til å erverve) og der erververen kan påberope regler om konsesjonsfritak. Men boplikten vil ha ulikt rettsgrunnlag avhengig av om erververen må søke om konsesjon eller ikke.
Landbrukseiendommer med konsesjonsplikt:
Den som overtar eiendom uten bygninger, eller en bebygd eiendom som samlet har areal på mer enn 100 dekar, eller har mer enn 35 dekar fulldyrket og/eller overflatedyrka jord, må i utgangspunktet søke om konsesjon, jf konsesjonsloven § 2 og § 4 (4). Eiendommer som ikke overstiger disse arealkravene, er i utgangspunktet konsesjonsfrie. (Men her finnes det unntak for kommuner som har vedtatt forskrifter om nedsatt konsesjonsgrense, se nedenfor).
Konsesjonsfritak på grunnlag av erververens stilling – lovpålagt boplikt:
Selv om eiendommen arealmessig faller inn under reglene for konsesjonsplikt, kan mange erververe påberope konsesjonsfritak på grunn av sin tilknytning til eiendommen eller nærhet til tidligere eier.
Dersom den nye eieren er gift/i slekt med tidligere eier, eller er odelsberettiget til eiendommen, kan eiendommen som et utgangspunkt overtas uten konsesjon. (Det kan fastsettes forskrifter som innebærer at enkelte kommuner har unntak fra regelen om konsesjonsfrihet, se nedenfor om kommuner med nedsatt konsejonsgrense).
Den som ved overtakelsen påberoper personavhengig konsesjonsfrihet, vil kunne få en personlig boplikt på eiendommen i 5 år. Dette følger av konsesjonsloven § 5, femte ledd, som gjelder for «bebygd eiendom hvor fulldyrka jord er mer enn 35 dekar, eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog».
(Det er ikke fullt samsvar mellom arealkravet som er stilt for konsesjonspliktige eiendommer, og arealkravet for boplikt etter § 5, femte ledd. Dersom det påberopes personavhengig konsesjonsfrihet for en bebygd eiendom – med mindre enn 35 dekar fulldyrka jord – som f.eks. har 400 dekar produktiv skog eller ubegrenset areal av annet enn skog, vil det altså ikke oppstå boplikt etter denne regelen.)
Boplikt etter konsesjonsloven § 5, femte ledd er lovpålagt. Fristen for tilflytting er 1 år etter ervervet. Konsesjonsmyndighetene kan ikke gi fritak fra denne boplikten, ei heller gi utsettelse.
Hvis den nye erververen ikke kan eller vil bo på eiendommen, må han/hun søke om konsesjon. Dersom konsesjonen avslås fordi kommunen krever at boplikten skal oppfylles, vil vedkommende få velge om han eller hun likevel vil oppfylle boplikten, jf konsesjonsloven § 18. Hvis alternativet fremdeles er at boplikten ikke vil bli oppfylt, må eiendommen overdras til noen kan få eller ikke trenger konsesjon.
Boplikt som vilkår for konsesjon:
En erverver som ikke kan påberope unntaket som gjelder for ektefelle/slekt og odelsberettigede, må søke om konsesjon. Det samme vil gjelde for erververe som i utgangspunktet kan overta konsesjonsfritt, men som ikke kan eller vil flytte til eiendommen.
Når det søkes om konsesjon vil kommunen kunne stille ulike vilkår for konsesjonen, herunder krav om boplikt, jf konsesjonsloven § 11, annet ledd. Det følger av denne bestemmelsen at konsesjonsmyndighetene:
«skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning, og kulturlandskap ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier».
Erfaringsmessig stilles det ofte krav om boplikt på landbrukseiendommer som vilkår for konsesjon. Dette kan være en personlig plikt, lik den som følger av konsesjonsloven § 5, femte ledd, eller en upersonlig boplikt. Om det kreves personlig eller upersonlig boplikt vil avhenge av hvilke hensyn som begrunner plikten. Et rent bosettingshensyn vil i stor grad kunne bli oppfylt ved at det bor folk på eiendommen, uavhengig av om dette er eieren eller ikke. Hvis det derimot legges særlig vekt på «eiendommens ivaretakelse» og den «fremtidige drift», kan dette begrunne at plikten skal være personlig.
Om det skal stilles krav om boplikt, og i tilfelle om denne skal være personlig eller upersonlig, må bygge på en helhetsvurdering av de hensyn som gjør seg gjeldende i den konkrete saken. Dersom det stilles vilkår om boplikt, må dette ha en saklig sammenheng med lovens formål og relevante hensyn. Det skal ikke stilles vilkår som går lengre enn det som er nødvendig for å ivareta de relevante samfunnsinteressene. Dersom lovens hensyn vil bli «godt nok» ivaretatt ved at det bor leietakere på eiendommen, vil det ikke være grunnlag for å kreve at eieren selv skal bo på eiendommen.
Dersom det pålegges personlig boplikt for eieren, er det vanlig at denne gis en varlighet på 5 år, lik den lovbestemte boplikten etter konsesjonsloven § 5, femte ledd. Upersonlig boplikt vil kunne ha lengre varighet, f.eks. at den vil gjelde i hele konsesjonssøkerens eiertid.
Boplikt ved erverv av boligeiendommer – kommuner med nedsatt konsesjonsgrense:
Temaet her er boplikt for eiendommer som arealmessig ikke oppfyller kravene for konsesjonsplikt etter konsesjonsloven § 4, dvs. eiendommer mindre enn 100 dekar og der eventuell fulldyrka og overflatedyrka jord ikke overstiger 35 dekar.
I de fleste kommuner kan slike eiendommer overtas konsesjonsfritt, og det vil heller ikke oppstå noen boplikt. Konsesjonsloven § 7 gir imidlertid hjemmel til å fatte lokale (kommunevise) forskrifter om at lovens regler om konsesjonsfritak ikke skal gjelde, eller ikke gjelde fullt ut, for angjeldende kommune.
Slike forskrifter kan i henhold til konsesjonsloven § 7, sjette ledd, kun fastsettes så langt det anses nødvendig for å hindre at eiendommer som kan/bør benyttes til helårsboliger blir brukt til fritidsformål.
I dag har 41 av landets kommuner slike forskrifter. En oppdatert liste over kommuner som har nedsatt konsesjonsgrense (nullgrense) er å finne på Landbruksdirektoratets hjemmeside. Her kan man også lese de forskriftene som er vedtatt.
Forskrifter om unntak fra konsesjonsfrihet kan gjelde for:
- Bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig.
- Eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig
- Ubebygd tomt som er regulert til boligformål.
Konsesjonsplikten etter disse forskriftene vil ikke gjelde for erververe som forplikter seg til at eiendommen – i sin eiertid – skal brukes til helårsbolig, enten personlig eller av andre, jf konsesjonsloven § 7, tredje ledd. Dette er altså en upersonlig boplikt.
Fristen for at eiendommen blir bosatt er ett år regnet fra ervervet, jf konsesjonsloven § 7, femte ledd. For den som ikke kan eller vil erklære at eiendommen skal benyttes som helårsbolig, må i disse kommunene søke om konsesjon. På samme måte som for landbrukseiendommer, vil boplikt også her kunne stilles som et vilkår for konsesjon.
Hvordan oppfylles boplikt?
Personlig boplikt oppfylles ved at eieren tar eiendommen som sin reelle bolig, jf konsesjonsloven § 6. En eiendom er tatt som reell bolig hvis eieren er registrert bosatt på eiendommen i samsvar med reglene i lov om folkeregistrering. Utgangspunktet er at en person regnes som bosatt der vedkommende regelmessig tar sin døgnhvile. Har personen flere boliger, regnes vedkommende som bosatt der han/hun har sin «overveiende døgnhvile». Men hvis eieren har familie vil vedkommende – uavhengig av døgnhvile – bli ansett som bosatt på samme adresse som eventuelle skolepliktige barn og ektefelle. Oppfylling av «personlig» boplikt vil altså i mange tilfelle innebære at også ektefelle og barn må flytte til eiendommen.
Upersonlig boplikt oppfylles ved at noen tar eiendommen som sin reelle bolig. Det vil da være tilstrekkelig at eiendommen leies ut til noen som benytter denne som helårsbolig.
Er det mulig å få utsatt boplikten?
Her må det skilles mellom lovpålagt boplikt og boplikt som er satt som vilkår for konsesjon.
Loven åpner ikke opp for å gi utsettelse av lovpålagt boplikt, jf konsesjonsloven § 5. Hvis erververen ikke kan/vil flytte til eiendommen innen 1 år, må han søke om konsesjon. Tilsvarende gjelder plikten for bosetting etter konsesjonsloven § 7, dvs for erververe – i en kommune med nedsatt konsesjonsgrense – som har forpliktet seg til at eiendommen skal benyttes til helårsbolig. Hvis boligen ikke skal benyttes til bolig (for eieren eller andre) innen 1 år, må det søkes om konsesjon. Dersom erververen søker om konsesjon, vil kommunen/ konsesjonsmyndigheten avgjøre om det skal stilles vilkår om boplikt, og i tilfelle når boplikten inntrer.
Når det gjelder boplikt satt som vilkår for konsesjon, vil det være opp til kommunen å sette frist for tilflytningen. Ofte settes fristen også her til 1 år, men kommunen har anledning til å sette en annen frist. Kommunen vil også ha anledning til å gi utsettelse (lemping) for boplikt som er stilt som vilkår for konsesjon, jf konsesjonsloven § 11. Dersom det søkes om utsettelse skal søknaden vurderes på tidspunktet for lempingen, ikke ut fra situasjonen da konsesjonen ble gitt. Dette innebærer at utsettelse kan gis dersom det har oppstått forhold etter at konsesjonen ble gitt, som begrunner en slik utsettelse.
Hva skjer ved brudd på boplikten?
Kommunen og statsforvalteren skal føre kontroll med at boplikten overholdes.
Brudd mot lovpålagt boplikt, jf konsesjonsloven § 5, vil i første omgang medføre at erververen kan pålegges å søke om konsesjon, jf konsesjonsloven § 13, tredje ledd nr. 4. Det er først når bruddet kan anses som «vesentlig» at det vil kunne lede et slikt pålegg. I rundskriv M-1/2021 er det vist til at det ikke er aktuelt å karakterisere et brudd som vesentlig før det har gått 4 til 6 måneder.
Dersom erververen ikke søker om konsesjon etter å ha fått pålegg, vil dette kunne lede til at konsesjonsmyndigheten gir en frist for at eiendommen skal overdras til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon. Hvis heller ikke dette etterkommes, vil konsesjonsmyndighetene kunne kreve eiendommen solgt etter reglene om tvangssalg, jf konsesjonsloven § 19. Det er videre å nevne at det for odelseiendommer er en regel i odelsloven § 28 om at brudd mot boplikten kan gi andre odelsberettigede rett til å overta eiendommen.
Brudd mot boplikt hvor eieren har erklært at eiendommen skal benyttes til helårsbolig i en kommune med nedsatt konsesjonsgrense, jf konsesjonsloven § 7, vil kunne medføre at eieren blir pålagt å søke konsesjon, jf konsesjonsloven § 13, tredje ledd, nr. 6. Sanksjonsreglene vil her være lik som ved brudd på lovbestemt boplikt, se ovenfor. I og med at boplikten etter § 7 varer i hele eiertiden, kan brudd på boplikten oppstå lenge etter ervervet. Selv om et brudd mot vilkåret om at eiendommen skal benyttes til helårsbolig oppstår mange år etter ervervet, vil det kunne følges opp med pålegg om å søke konsesjon.
Brudd mot boplikt som er satt som vilkår for konsesjon, kan medføre at konsesjonen trekkes tilbake, jf konsesjonsloven § 16, annet ledd. Det kreves at bruddet må anses som «vesentlig», før det kan være aktuelt å trekke konsesjonen.
Blir konsesjonen trukket tilbake, vil eieren få en frist for å sørge for at eiendommen blir overdratt til noen som lovlig kan erverve den, jf Konsesjonsloven § 16, tredje ledd. Overholdes ikke denne fristen, kan statsforvalteren selge eiendommen via tvangssalg, jf konsesjonsloven § 19.
