Feste til bolig/fritidshus og næring/andre formål

Annerledes er det for festekontrakter som knytter seg til næring og andre formål enn bolig/ fritidshus. Her vil det fremdeles være kontrakten som i hovedsak avgjør partenes rettigheter og plikter i festeforholdet.

Det er derfor av stor betydning å avgjøre om et festeforhold er beskyttet av vernereglene eller ikke.

I denne artikkelen behandles bl.a. følgende temaer:
– Hva menes med «bolighus» og «fritidshus»?
– Bolighus og fritidshus som ikke er vernet fordi de benyttes i næring
– Tomter/hus som benyttes til flere formål
– Endret bruk av festetomten etter at kontakten ble inngått

Hva menes med «bolighus» og «fritidshus»?  

Både «bolighus» og «fritidshus» må være husrom som egner seg for alminnelig opphold, spising og overnatting. Forskjellen er at bolighus benyttes som bolig, mens fritidshus benyttes på fritiden. Historisk har mange fritidshus hatt lavere standard enn ordinære bolighus.

I rettspraksis er det trukket en nedre grense for hva som regnes som «hus», hvor bl.a. en enkel sjøbod ikke ble ansett som «fritidshus» etter tomtefesteloven.

Det er ikke noe krav om at bolighus skal være eneboliger, ei heller at fritidshus må være frittliggende hytter på «egen tomt». Også boligblokker og ferieleilighetskomplekser kan være beskyttet av lovens verneregler.

Tomt til annet enn «bolighus» og «fritidshus»

Dette gjelder tomt til alle andre typer hus enn bolig og fritidshus. Typisk; fabrikk- og forretningsbygg, offentlige bygg, skoler, barnehager, sykehus, sykehjem, kirker, grendehus, idrettshaller, garasjeanlegg osv.

Bolighus og fritidshus som benyttes i næring, er ikke beskyttet av vernereglene

De særlige reglene som gjelder for bolighus og fritidshus er gitt for å verne om «forbruker- og boligsosiale hensyn». Disse hensynene slår ikke inn for bolig- eller fritidshus som benyttes for å skaffe festeren økonomisk utbytte. Dette ble avklart av Høyesterett i Rt. 2013 s. 504. Forholdet var her at det var oppført en boligblokk, på festet tomt, som ble benyttet til boligutleie som næring. Festeren anførte å være beskyttet av vernereglene for «boligfeste», men fikk ikke medhold. Tilsvarende vil gjelde for feste til fritidshus hvis festerens formål med fritidshuset er å benytte dette i næring, jf. Høyesteretts dom HR-2017-1780A.

Selv om festeren leier ut hele eller deler av sin bolig eller fritidshus, vil ikke det automatisk innebære at festet skal anses som et næringsfeste. Hvis hovedformålet med festet har vært å skaffe festeren eller andre en bolig eller et fritidshus, vil dette formålet «stå seg» selv om festeren leier ut huset/hytta for en kortere eller lengre periode.

Selv der hvor et hus er bygget/drevet som et rent utleiekompleks, kan festeren være beskyttet av lovens særlige verneregler. Dette vil avhenge av om formålet med utleievirksomheten faller innenfor eller utenom de «forbruker- og boligsosiale hensyn» som reglene skal ivareta. Et avgjørende moment er om utleievirksomheten drives for å skaffe festeren økonomisk utbytte. Hvis formålet er økonomisk utbytte for festeren, kommer vernereglene ikke til anvendelse. Dersom utleievirksomheten derimot drives av ideelle grunner, vil vernereglene kunne være anvendelige. Dette følger bl.a. av Borgarting lagmannsretts dom LB-2022-170510, hvor en stiftelse som leide ut leiligheter til eldre personer med særlig behov, ble ansett beskyttet av lovens verneregler.

Tomter/hus som benyttes til flere formål

Det finnes mange eksempler på at festetomter dekker mer enn ett formål. På tomten er det f.eks. oppført et bolighus og et verksted. Et annet eksempel kan være at det er oppført et kombinert bygg som består av dels næring og dels boligleiligheter. Ytterligere et eksempel kan være at festeren bygger en hytte ved alpinbakken som festeren selv skal benytte deler av tiden mens den leies ut resten av sesongen.

Som et utgangspunkt vil det være hovedformålet med festeforholdet som avgjør om tomten er beskyttet av vernereglene eller ikke. Hvis boligtomtens hovedformål er å huse festeren og dennes familie, vil det fremdeles være et boligfeste selv om det også er oppført et verksted på tomten. Motsatt vil det være der festeren har bygd seg en liten bolig på verkstedstomten.

Vernereglene vil som et utgangspunkt gjelde for hele den tomten som er festet. Men det kan tenkes unntak dersom tomten er vesentlig større enn det som trengs for å ivareta festerens boligsosiale hensyn. I HR-2023-2169-A finner Høyesterett at 4 boligsameier hadde rett til å innløse de bruksnumrene de festet, i sin helhet. Dette selv om tomtene var store. Den største tomten var på noe over 30 000 kvadratmeter. Høyesterett la vekt på at det ble ansett som «riktig og viktig med plass og lys rundt boligblokkene» da tomtene ble utskilt, og at de boligsosiale hensyn derfor gjorde seg gjeldende for de festede bruksnumrene i sin helhet.

Ved kombinerte bygg må det bl.a. sees hen til byggets arealmessige fordeling mellom boligareal og næring/andre formål. Hvis prosenten gir en klar overvekt av areal som benyttet til det ene formålet, vil det være noenlunde enkelt å fastslå at dette må anses som «hovedformålet». Vanskeligere vil være dersom det f.eks. viser seg at byggets areal fordeler seg temmelig likt mellom boligformål og næringsformål. Det må da gjøres en helhetsvurdering av bl.a. kontraktens ordlyd, historisk bruk av bygget, den verdimessige fordelingen av arealene som benyttes til henholdsvis bolig/næring, de utviklingstrekk som påvirker festeforholdet og partenes berettigede forventninger.

Endring av festetomtens formål etter at kontrakten ble inngått

I og med at festekontrakter ofte inngås for svært lange tidsperioder, er det ikke uvanlig at det skjer bruksendringer på det festede arealet. Det kan f.eks. være en forretningsgård som bygges om til leiligheter eller et bolighus som tas i bruk for profesjonell utleie. Det kan da oppstå spørsmål om festere av tomt som opprinnelig ble benyttet til annet formål enn bolig kan påberope seg vernereglene etter bruksendringen. Eller motsatt; kan den profesjonelle utleieren/eiendomsutvikleren påberope seg vernereglene fordi tomten opprinnelig ble benyttet til bolig?

Som et utgangspunkt skal festetomten benyttes til det formålet som fremkommer av festekontrakten. I nyere festeforhold (etter 2002) skal festeformålet være klart angitt i kontrakten. I eldre kontrakter er det mer eller mindre tilfeldig om det er særskilt angitt hva tomten skal benyttes til eller ikke. En må da se hen til hva den opprinnelige festeren rent faktisk bygde på tomten, og hvilken bruk dette skulle tjene.

Hvis det ikke er samsvar mellom det formålet som partene opprinnelig avtalte og den aktuelle bruken av tomten, er det antatt at endret bruk av tomten ikke skal gi negative utslag for bortfester med mindre bortfester har samtykket til bruksendringen. Ved langvarig bruk av tomten til bolig/fritidshus, vil passivitet fra bortfester kunne bli ansett som en aksept.

Næringsdrivende som overtar boliger eller fritidshus for bruk i sin næringsvirksomhet, vil trolig ikke kunne påberope seg vernereglene. Dette selv om festekontrakten angir at formålet er bolighus eller fritidshus. Her er å vise til avgjørelse fra Agder lagmannsrett LA-2021-63454, hvor rettens flertall la til grunn at vernereglene ikke kunne gjøres gjeldende av et «kommersielt foretak», som hadde kjøpt et leilighetsbygg for å renovere og selge eierseksjoner til boligkjøpere.

Avslutning

Det finnes fremdeles mange uavklarte spørsmål knyttet til når tomtefestelovens verneregler kommer til anvendelse. Her er særlig å fremheve de spørsmål som reiser seg ved hus/tomter som benyttes både til boligformål og andre formål, samt der det har skjedd bruksendring fra f.eks. næring til bolig.

I mangel av klar lovtekst og andre rettskilder, må den nærmere avklaringen av reglenes anvendelsesområde gjøres av domstolene.