Veirett – ekspropriasjon av veirett

Alle som bruker fast eiendom, enten det er bolig, fritidseiendom eller næringsbygg, er avhengig av veiadkomst for å bruke eiendommen på en hensiktsmessig måte. Ofte er dette uproblematisk dersom en har vei over egen eiendom og ut til en offentlig vei. I veldig mange tilfeller er imidlertid eier av eiendommen avhengig av adkomst og vei over naboeiendom, og det er da nødvendig med veirett over naboeiendommen.

I 2001 anslo statistisk sentralbyrå at det eksisterte 73 000 kilometer med privat vei i Norge. Tallet viser at det private veinettet i Norge er svært omfattende og at mange eiendommer er avhengige av adkomstvei over naboeiendom. Dette gir grobunn for mange konflikter.

Hvis du er mer interessert i hvordan en veirett stiftes anbefaler vi vår artikkel om dette, og dersom du lurer på hvordan innholdet i en veirett skal fastlegges anbefaler vi denne artikkelen.

Ekspropriasjon av veirett med bakgrunn i reguleringsplan

Størsteparten av det offentliges arealdisponering og ekspropriasjonstiltak skjer gjennom reguleringsplaner. Denne adgangen til arealdisponering gjennom reguleringsplan har også private en rettslig adgang til. I plan- og bygningsloven § 12-3 gis blant annet privatpersoner adgang til å søke om detaljregulering.

Detaljregulering kan være et reguleringsforslag som tar utgangspunkt i kommuneplanens arealdel, en vedtatt områderegulering eller som utfylling eller endring av en vedtatt reguleringsplan. Når det gjelder veirett vil ofte regulering av vei kunne skje ved detaljregulering eksempelvis i en tomte­delings­plan, eller gjennom utfylling av en eksisterende reguleringsplan.

Dersom en detaljreguleringsplan som omfatter veirett vedtas, er den grunnlag for ekspropriasjon i henhold til plan- og bygningsloven § 12-4 (4). Det er en tiårsfrist for å gjennomføre ekspropriasjon etter vedtakelse av en reguleringsplan, men ekspropriasjon forutsetter i tillegg en ekspropriasjons­tillatelse (se nedenfor).

Etter plan- og bygningsloven § 16-5 har grunneier rett til å gjennomføre ekspropriasjon med bakgrunn i opparbeidelsesplikt fastsatt i plan, jf. plan- og bygningsloven § 18-1, eller med bakgrunn i arealdisponering fastsatt i reguleringsplan der områder er lagt ut til (se § 16-5 (2)):

«[…] felles avkjørsel og fellesområde for parkering, felles lekeareal, felles gårdsplass og annet fellesareal for flere eiendommer […]»

Det er da kommunestyret som gir samtykke til ekspropriasjon, hvoretter dette samtykket anses som ekspropriasjonstillatelsen. Det er ikke adgang til å gjennomføre ekspropriasjon uten ekspropriasjonstillatelse. Ekspropriasjon også etter plan- og bygningsloven forutsetter et etterfølgende skjønn til fastsettelse av eventuell erstatning.

Ekspropriasjon av veirett etter veiloven § 53 – skjønn for jordskifteretten

Det eksisterer en adgang for private til å anskaffe egen veiadkomst uten å måtte gå veien om et offentlig vedtak gjennom reguleringsplan. Prosessen vil da i sin helhet gå som et skjønn for jordskifteretten, hvor det vurderes hvilket behov vedkommende har for veiadkomst. Det foretas en interesseavveining mellom den som ønsker veiadkomst og den som må avgi eiendom, og sist, men ikke minst, fastsettes det erstatning for arealavståelsen.

Veiloven § 53 gir det rettslige grunnlaget for en slik sak:

«Jordskifteretten kan gjere vedtak om eigedomsinngrep til bygging, utbetring, vedlikehald og drift av privat veg, her òg gangsti, kløvveg og liknande, mot vederlag til den det råkar, dersom det må reknast for klårt at inngrepet vil vere meir til gagn enn skade […]»

Bestemmelsen gir adgang til å ekspropriere areal til bygging av ny vei, utbedring av eksisterende vei, eller ekspropriasjon av bruksrett til eksisterende vei (se veiloven § 53, 2. ledd).

En grunnleggende forutsetning for ekspropriasjon av vei etter veiloven § 53 er at det eksisterer et klart behov for veiadkomst. I de tilfeller der det er tale om et regulert område avsatt til boligformål, vil det det normalt ikke være tvil om at det eksisterer et klart behov, all den tid veiadkomsten er nødvendig for å muliggjøre utbygging.

Videre er det en forutsetning at den ønskede veiløsningen ikke har mer egnede alternativer. Eksempelvis dersom det allerede eksisterer en veiadkomst til eiendommen vil det kreves mer konkrete holdepunkter for å få medhold i et krav på ny adkomst. Dette kan imidlertid i flere tilfeller anses oppfylt, eksempelvis der en alternativ adkomst muliggjør en mer rasjonell utnyttelse av eiendommen. I slike tilfeller vil den etterfølgende interesseavveiningen ofte få større betydning.

Det vil trekkes frem et par relevante eksempler fra rettspraksis de siste årene.

Den første saken er fra 2017 (JLST-2016-117839) og gjaldt en eiendom i Fet kommune. Saksøker var et eiendomsutviklingsselskap som krevde ekspropriasjon av naboens areal for å anlegge vei til utviklingseiendommen. Den aktuelle tomten de ønsket veiadkomst til var kun avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel, det var ikke foretatt noen detaljregulering.

Jordskifteretten mente imidlertid dette ikke hadde noen betydning for veiskjønnet, det ble lagt til grunn at det er saksøkers risiko om de får realisert utbygging på eiendommen, samt hvorvidt den planlagte veiadkomsten blir godkjent av det offentlige.

Ettersom det ble antatt å foreligge en utbyggingsmulighet på eiendommen forelå det et behov for veiadkomst og det ble besluttet ekspropriasjon av 25 kvadratmeter fra naboens eiendom etter en interesseavveining. Retten konkluderte videre med at det ikke forelå noe økonomisk tap som følge av avståelsen og det ble ikke utmålt noen erstatning for arealavståelsen.

Den andre saken er fra 2018 (JLST-2018-87071) og gjaldt ekspropriasjon av bruksrett til eksisterende vei. Slik det fremgår av sakens premisser tilbød utbygger av eiendommene naboene opptil 1,8 MNOK for å få lov til å benytte den eksisterende veien som gikk helt inn til eiendommen. Etter at også dette tilbudet ble avslått fra naboene valgte utbygger å ta saken til jordskifteretten. Jordskifteretten gav utbygger bruksrett til veien, og det ble fastsatt en erstatning til naboene på totalt kr 40 000,- utfra «innpåkjøp»-modellen. Det innebærer at erstatningen fastsettes til en forholdsmessig andel av kostnader til anlegg og vedlikehold av veien.

Slik det fremgår av eksemplene fra rettspraksis kan jordskifteretten være et effektivt virkemiddel for å få veirett til eiendommen. Enten ved ekspropriasjon av bruksrett til eksisterende vei, eller ekspropriasjon av arealer for anleggelse av ny vei.

Det er viktig å være oppmerksom på at kostnadene ved et såkalt veiskjønn følger skjønnsprosess­lovens regler. Det innebærer at den som krever veirett (saksøker) må erstatte saksøktes nødvendige kostnader i forbindelse med saken. Det betyr at naboen vil ha krav på å få dekket kostnader til advokatbistand i anledning skjønnet. Dette, i tillegg til kostnadene ved jordskifterettens behandling og godtgjørelse til skjønnsmedlemmer, innebærer at de totale kostnadene fort kan komme opp i noen hundre tusen, avhengig av sakens omfang.

Slik særlig den siste dommen viser kan det likevel være store beløp å spare dersom det er et lite konstruktivt forhandlingsklima med naboen.