Ny dom fra Høyesterett om erstatningsansvar for ansvarlige etter Plan- og bygningsloven

I følge ny Høyesterettsdom HR-2015-537-A kan ulike ansvarlige i en byggesak komme i erstatningsansvar for det tap en kjøper eller andre tredjemenn har lidt som følge av at den ansvarlige ikke har gjort jobben sin.

I den aktuelle saken for Høyesterett hadde et boligbyggelag påtatt seg rollen som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende i forbindelse med rehabiliteringen av en eiendom. Eiendommen ble så solgt til et borettslag. Etter at borettslaget hadde overtatt eiendommen ble det avdekket feil og mangler som samlet var så graverende at kjøper kunne ha hevet kjøpet.

Kjøper valgte å saksøke både det firmaet som faktisk hadde utført arbeidene og boligbyggelaget som hadde tatt på seg rollen som ansvarlig utførende og kontrollerende, solidarisk.

Boligbyggelaget hadde i sin kontrollerklæring overfor kommunen bekreftet at det var foretatt kontroll med utførelsen, at det forelå kontrolldokumenter i form av sjekklister og kontrollskjemaer i henhold til boligbyggelagets kvalitetssikringssystem samt at sluttkontrollen ikke hadde avdekket feil eller mangler ved fagområder som var til hinder for ferdigattest. Kommunen utstedte på denne bakgrunn midlertidig brukstillatelse.

Dommen er prinsipiell og utgjør et viktig supplement til den offentlige håndhevingen av byggesaksreglene. Den nylig avsagte dommen fra Høyesterett avklarer at kjøpere og andre tredjemenn kan kreve erstatning for sitt tap som følge av at den ansvarlige har sviktet i sin rolle. Dette er i strid med det som har vært den alminnelige oppfatningen til nå om at offentligrettslige regler ikke kunne gi grunnlag for erstatningskrav fra private. Høyesterett fremhever at de private må kunne stole på det offentlige kontrollsystemet og at det ikke skal være slik at en ansvarlig etter plan og bygningsloven uten ansvar kan sende inn eller gå god for dokumenter som er helt feil og som legges til grunn for kommunens utstedelse av brukstillatelser og ferdigattester. Høyesteretts flertall fremhever at fordi det offentlige ikke har en plikt til å håndheve reglene i plan- og bygningsloven vil det at den ansvarlige kan komme i erstatningsansvar være et nyttig privatrettslig supplement til det offentligrettslige systemet og bidra til å styrke de privates rettsvern. Dommen er avsagt under dissens 3-2.

Det følger også av dommen at saksøker fritt kan velge å saksøke enten selger eller selgers bakenforliggende ledd etter reglene i avhendingsloven og bustadoppføringsloven, eller å saksøke det ansvarlige foretaket etter reglene i plan- og bygningsloven dersom det er grunnlag for det. Det følger klart av dommen at et krav om erstatning med bakgrunn i brudd på reglene i plan- og bygningsloven heller ikke er subsidiært i forhold til kontraktsansvaret.

I tillegg til at kjøpere av nybygg/bolig under oppføring og andre tredjemenn har fått ett rettssubjekt til å rette krav mot, så kan denne nye valgmuligheten innebære at kjøpere kan ha krav i behold som ellers ville ha vært tapt. Ved krav etter skadeserstatningslovens regler grunnet brudd på pliktene som ansvarlig i byggesaken gjelder det ikke et krav om å reklamere innen rimelig tid og senest innen fem år etter overtakelsen, slik en kjøper som har et krav mot selger må passe på å gjøre for ikke å miste sitt krav. Videre vil reglene om foreldelse kunne slå ulikt ut i de to tilfellene. Ved krav mot selger med hjemmel i kontrakt vil foreldelse normalt inntreffe tre år etter overtakelsen. Ved krav som er oppstått utenfor kontrakt grunnet brudd på plikter etter plan- og bygningsloven vil tidspunktet for når foreldelse begynner å løpe først være når kjøperen fikk kunnskap om fordringen og skyldneren. Dette vil normalt være etter overtakelsen. Videre følger det av foreldelsesloven § 9 at ved skadeserstatning foreldes kravet senest etter 20 år og ikke etter 3 år. Høyesteretts dom innebærer altså at tredjemenn vil kunne få dekket sitt tap i en lengre periode enn etter kontraktslovgivningen.