«Vente- og se-holdning» kan koste dyrt i boligtvister

Mange boligkjøpere er ikke klar over hvor viktig det er å klage til selger straks man oppdager mulige feil ved eiendommen. Men en «vente og se»-holdning kan koste dyrt i boligtvister. Har man ikke reklamert «innen rimelig tid» fra man oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, kan man miste hele kravet.

Snarlig klage (reklamasjon) til selger er en forutsetning for å nå fram med et krav.

Mange boligkjøpere opplever at de etter overtakelsen oppdager forhold ved eiendommen som gjør at eiendommen er i dårligere stand enn man kunne forvente og som derfor kan utgjøre en mangel. Det kan være fysiske mangler, som for eksempel skader på grunn av fukt, råte eller skadedyr (for eksempel rotter, mus, stokkmaur). Det kan også være bygningstekniske og/eller forskriftsmessige mangler, for eksempel som følge av at selger har fått ufagmessig arbeid utført på boligen. Videre kan det foreligge opplysningssvikt fra selger, enten at han har holdt tilbake relevante opplysninger eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen.

En vanlig reaksjon er at man enten vil se tingene litt an og/eller undersøke forholdene nærmere før man reklamerer, for eksempel ved å innhente en skadetakst fra en sakkyndig. Dersom feilen viser seg å være enkel og billig å utbedre, eller at den var innenfor det man måtte regne med ut fra opplysningene i takst og prospekt, ønsker man kanskje ikke å hefte selger med forholdet. En slik hensynsfullhet kan imidlertid bli særdeles kostbar. Lovens system bygger nemlig på den motsatte tankegang, det vil si at det er i selgers interesse å få raskest mulig beskjed.

Ved feil og mangler vil kjøper kunne ha et krav på selger, typisk på at selger dekker nødvendige utbedringskostnader. Et slikt krav bortfaller dersom kjøper ikke reklamerer «innen rimelig tid» etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Dette kalles gjerne den relative reklamasjonsfristen. Hva ligger nærmere i dette kravet? Når begynner fristen å løpe, hvor lang er fristen og hvordan avbryter man den? Hvordan skal boligkjøpere opptre for å være sikre på at de ikke taper sitt krav på grunn av for sen reklamasjon? Dette er temaet for denne artikkelen. For en bredere gjennomgang av reklamasjonsfrister generelt vises det til artikkelen Reklamasjon – Forbrukerkjøp, kjøp og boligkjøp (Se lenke her).

Prinsipiell dom fra Høyesterett

Høyesterett har avsagt en dom, Rt. 2010 side 103, hvor det gis generelle bemerkninger om reklamasjonsplikten for private boligkjøpere. Forholdet var at kjøper, som selv var ufaglært tømrer, oppdaget bygningstekniske mangler under oppussing av huset i juli/august 2006, to og et halvt år etter overtakelsen. Kjøperen tok deretter straks kontakt med takstmann. Takstmannens rapport var ferdig 20. november og kjøper reklamerte deretter straks.

Høyesterett konkluderte med at det ikke var reklamert «innen rimelig tid». Høyesterett tok utgangspunkt i at det ble reklamert mer enn tre måneder etter at manglene ble oppdaget, og at tre måneder i utgangspunktet må være tilstrekkelig til å få undersøkt om det var grunn til å reklamere. Videre la Høyesterett vekt på at kjøper som ufaglært tømrer allerede da manglene ble oppdaget hadde tilstrekkelig kunnskap til å reklamere. Det var ikke nødvendige å avvente noen takst før det ble reklamert. Høyesterett la også vekt på at det var gått mer enn to og et halvt år da feilene ble oppdaget. I følge Høyesterett tilsier hensynet til selger raskere reaksjon jo lenger ut i femårsperioden man er kommet når feilene oppdages.

Dommen er generelt utformet og legger føringer for hvordan domstolene vil løse nye saker. Hva kan man trekke ut av dommen?

• Reklamasjonsfristen for private boligkjøpere vil normalt være minst to måneder, men ikke lenger enn tre måneder.
• Fristen kan være kortere enn to måneder dersom konkrete forhold taler for det, for eksempel at mangelens art tilsier rask reaksjon
• Jo lenger det er siden overtakelse, desto raskere reklamasjon kreves
• Høyesterett vektlegger at kravet til å fremme en nøytral reklamasjon ikke er særlig tyngende for kjøper. Dette tilsier i seg selv rask beskjed.

Reklamer straks hvis du oppdager symptomer på mangel ved boligen

Høyesterettsdommen og øvrig rettspraksis viser at domstolene i stor grad foretar en skjønnsmessig og konkret vurdering av hva som må anses rimelig og lojalt i den enkelte sak. Domstolene vil vektlegge en rekke forhold, blant annet partenes profesjonalitet og eventuell klanderverdig opptreden, hva slags mangel saken gjelder og hvor lenge etter overtakelse feilen ble oppdaget. Utfallet av en så sammensatt og skjønnsmessig vurdering er naturligvis noe usikkert. For eksempel kan man spørre seg hva resultatet ville ha blitt dersom kjøper, som etter Høyesteretts syn ikke trengte innhente noen sakkyndig rapport, hadde reklamert etter 2 ½ måned. Det skal også nevnes at en reklamasjon mer enn tre måneder etter at feilen ble oppdaget i noen tilfeller vil være tilstrekkelig, for eksempel dersom selger selv har kjent til mangelen eller på andre måter har opptrådt uærlig.

Konsekvensen for kjøper er i alle tilfelle at det er risikabelt å vente med å reklamere på mulige mangler. Det kan føre til at man taper hele sitt krav. Dette betyr at kjøper bør reklamere straks han eller hun oppdager symptomer på mangler ved eiendommen.

Det må særlig advares mot «å se tingene an» dersom man oppdager noe som kan være en mangel. Reklamasjonsfristen på 2-3 måneder løper fra man burde ha oppdaget mangelen, og det finnes mange eksempler i rettspraksis på boligkjøpere som har tapt saken fordi de ikke straks satte i gang undersøkelser av den mulige mangelen.

Hva må du gjøre hvis du oppdager mulige mangler ved boligen?

Rettspraksis gir grunnlag for følgende anbefalinger:

• Reklamer straks til selger (og eventuelt eierskifteforsikringsselskap) dersom du oppdager symptomer på mangler
• Ikke vent med reklamasjon til resultatet av en sakkyndig utredning foreligger, selv om du er usikker på resultatet
• Det er tilstrekkelig med en nøytral reklamasjon i første omgang, dvs melding om at det foreligger en mulig mangel, hva dette består i og at man kan komme til å gjøre krav gjeldende som følge av den mulige mangelen
• Reklamer skriftlig (e-post er tilstrekkelig) for å sikre dokumentasjon
• Sett i gang undersøkelser av manglene så raskt som mulig, sørg for rimelig framdrift og hold selger/eierskifteselskap fortløpende orientert om prosessen. Dette inkluderer varsler om eventuelle nye mangler som oppdages. Er det behov for umiddelbare tiltak og utbedring, skal selger ha beskjed før dette gjøres, ettersom selger i utgangspunktet har en utbedringsrett

Merk også at et rettsmessig krav kan bortfalle eller bli redusert av andre årsaker. Det gjelder blant annet dersom:

• Reklamasjonen skjer mer enn fem år etter overtakelse av boligen
• Selgers utbedringsrett er ikke respektert
• Kravet er foreldet (det vil si at kravet ikke er fulgt opp med rettslige skritt el. innen lovens frister)