Festekontrakter er ofte benyttet i næringslivet, og for tomter til boliger og fritidshus. Reglene om tomtefeste er kompliserte, og det vil i mange tilfelle være behov for rådgivning av advokater med særlig kompetanse.
Dalan advokatfirma har advokater med særlig kompetanse og erfaring innenfor rettsområdet og bistår både næringsdrivende og private i saker om tomtefeste.
Tomtefesteloven
Tomtefesteloven gjelder alle typer festekontrakter, uavhengig av om tomten benyttes til næringsbygg, lager, bolighus, fritidshus, boligblokk, garasje osv. Reglene er imidlertid ikke like for alle typer festeforhold: Det er gitt særlige regler til vern av festere av tomt til bolighus og fritidshus. Disse vernereglene vil i mange tilfelle overstyre festekontrakten. For andre typer festeforhold (ikke bolig- og fritidshus) er utgangspunktet at lovens regler kun kommer til anvendelse dersom ikke annet følger av festekontrakten. Avgrensningen mellom hva som er tomt til bolig- og fritidshus eller tomt til annet formål, f.eks. næringslokale er ofte åpenbar, men ikke alltid.
Dalan advokatfirma har advokater med særlig kompetanse og erfaring innenfor rettsområdet og bistår både næringsdrivende og private i saker om tomtefeste.
Hvor går grensen mellom feste til bolig- og fritidshus og feste til annet formål?
Avgjørende for om festet er til «bolig» eller ikke, vil være om formålet med tomten er å skaffe festeren egen bolig. Bolighus kan være alt fra eneboliger til boligblokker. Om festeren er en person, et sameie, et borettslag e.l. men utgjør ingen forskjell. Dersom formålet derimot er å skaffe festeren økonomisk utbytte, anses det ikke som «feste til bolig». Tilsvarende vurdering — egen bruk/økonomisk utbytte ¬vil også gjelde for å avgjøre om en tomt er festet til fritidshus.
Dersom et bygg tjener flere formål vil hovedformålet være avgjørende. Det er formålet slik det var da festet ble inngått som skal danne utgangspunkt for vurderingen. Ble kontrakten inngått til boligformål vil dette formålet ikke endres som en følge av at eieren leier ut sin bolig.
I festekontrakter inngått etter 2002 er det stilt krav i tomtefesteloven om at det skal opplyses i kontrakten om festet gjelder tomt til bolighus, fritidshus eller tomt til annet formål.
Næringseiendommer er ikke «bolig- og fritidshus», og faller således inn under kategorien «feste til andre formål». Dette innebærer at reglene i tomtefesteloven bare får anvendelse dersom ikke annet følger av festekontrakten, jf. det som ovenfor er beskrevet om festekontraktens varighet, regulering og innløsning.
Vår advokat/partner Harald O. Sletner er medforfatter til boken Tomtefesteloven med kommentar publisert av Gyldendal.
Les mer om kommentarutgaven her.
Her vil det være forskjell på om kontrakten gjelder bolig- og fritidshus eller tomt til annet formål.
Festekontrakter til bolig- og fritidshus inngått etter 2002 gjelder til de blir sagt opp av festeren. Kontrakter inngått før denne tid vil festeren ha rett til å forlenge når de utløper. Dette innebærer at alle — nye som gamle — festeforhold knyttet til bolig- og fritidshus løper så lenge festeren ikke selv ønsker å avslutte kontrakten.
Dersom festekontrakten gjelder andre formål enn bolig- og fritidshus, har festeren ingen lovmessig rett til å kreve kontrakten innløst eller forlenget. Partene er i disse tilfelle bundet av kontraktens bestemmelser om varighet, innløsning osv. Dersom kontrakten utløper og partene ikke har kommet til enighet om en forlengelse eller innløsning, vil festeforholdet bli avviklet.
Festeavgiften er den årlige leien som festeren betaler til bortfester. Den opprinnelige festeavgiften følger av festekontrakten. Ved inngåelse av nye festekontrakter er det opp til partene å bli enige om hvor høy denne skal være.
For festekontrakter knyttet til bolig- og fritidshus er det gitt særskilte regler om bortfesters adgang til å regulere festeavgiften. Disse reglene innebærer at bortfester – som et utgangspunkt – ikke kan kreve regulering på annen måte enn etter konsumprisindeksen. Dette selv om annen regulering følger av festekontrakten.
Tomtefesteloven åpner imidlertid for at bortfester kan kreve en særskilt regulering i forbindelse med at kontrakter utløper/forlenges. Slike «engangsløft» er bare mulig i kontrakter som opprinnelige ble inngått med en utløpsdato (ikke evigvarende). Det kan videre ikke gjøres noe engangsløft dersom det følger av avtalen at festeren har rett til forlengelse og at regulering ikke skal skje ut over det som følger av endringer i pengeverdien.
Ved engangsløftet kan avgiften reguleres opp til et beløp som tilsvarer 2% av tomtens verdi, men ikke høyere enn lovens maksimalbeløp pr dekar. Maksimalbeløpet stiger i takt med konsumprisindeksen og er i 2020 kr 12.842. Partene kan kreve et nytt engangsløft når det har gått 30 siden sist.
Ved siden av nevnte engangsløft finnes det også en annen særlig regel som gir bortfester anledning til å gjøre et løft knyttet til «første regulering etter 2002». Avgjørende for slik regulering er hva som «tvillaust» er avtalt i festeavtalen. Også her vil en oppregulering være begrenset til lovens maksimalbeløp pr dekar.
For festekontrakter til andre formål enn bolig- og fritidshus, vil partene som et utgangspunkt kunne kreve regulering slik det følger av festeavtalen. Hvis avtalen ikke regulerer forholdet, vil partene kunne kreve indeksregulering hvert tiende år.
Festetomt til bolig- og fritidshus kan kreves innløst når festekontrakten har løpt i 30 år (om ikke kortere tid er avtalt) eller når festetiden er ute. Etter at kontrakten har løpt i 30 år, kan kontrakt om boligfeste kreves innløst hvert annet år mens fritidsfeste kan kreves innløst hvert tiende år. Det finnes enkelte unntak fra innløsningsretten. Viktigst er det såkalte «landbruksunntaket», som gir bortfester — på nærmere vilkår- mulighet til å nekte innløsning av tomt til fritidshus dersom tomten er knyttet til en landbrukseiendom i drift.
Dersom tomten er festet uten at det er satt noen utløpstid (evigvarende kontrakt) samt at bortfester ikke har noen avtalt rett til å si opp kontrakten, skal innløsningssummen settes til 25 ganger årlig (regulert) avgift. I andre tilfelle er utgangspunktet at innløsningssummen skal settes til 40% av tomtens verdi som «råtomt».
Når det gjelder festekontrakter til andre formål enn bolig og fritidshus vil festeren ikke ha noen innløsningsrett med mindre dette følger av festekontrakten.
Festekontrakt om næringseiendom vil ofte ha bestemmelser om at festeavgiften kan reguleres på annen måte enn etter konsumprisindeks. I mange kontrakter skal reguleringen skje på grunnlag av tomteverdien. Dette innebærer at ny festeavgift skal reflektere en avkastning av tomtens verdi på reguleringstidspunktet. For å beregne den nye avgiften må en finne frem til to hovedelementer; tomtens omsetningsverdi (sett vekk fra verdiøkning som skyldes festeren) og festerenten. Omsetningsverdien tar utgangspunkt i hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen ved vanlig salg. Festerenten skal tilsvare hva som vil gi en rimelig avkastning dersom arealet selges og pengene plassert på annen måte.
Kontrakter knyttet til næringseiendommer vil ofte være tidsbegrenset. Når kontrakten utløper har festeren kun krav på forlengelse dersom dette følger av kontrakten eller annen enighet mellom partene. I mangel av avtale om forlengelse vil festeforholdet bli avviklet. Hvis kontrakten ikke selv gir bestemmelser om avviklingen, reguleres dette i tomtefesteloven §§ 39 — 41.
Hovedregelen er at festeren skal fjerne bygg og andre faste innretninger fra tomten. Det gjøres imidlertid unntak fra «ryddeplikten» dersom fjerning vil innebære unødig tap av verdier. Dersom fjerning vil innebære slikt unødig tap, vil bortfester ha rett og plikt til å overta de bygninger og faste innretninger som er oppført på tomten.
Vederlaget som bortfester skal betale ved overtakelsen kan fastsettes ut fra to ulike beregningsmodeller, gjerne omtalt som «teknisk verdi» og «bruksverdi». Den tekniske verdien settes på bakgrunn av hva det vil koste å oppføre tilsvarende bygg på overtakelsestidspunktet, med fradrag for verdiminus knyttet til alder og bruk. Bruksverdien bygger på en betraktning av hvilken verdi bygningene vil ha for bortfester. Det forutsettes imidlertid at bygningene tenkes benyttet på mest mulig regningsvarende måte.
Valget mellom nevnte beregningsmodellene vil avhenge av om det er bortfester eller fester som krever at bortfester skal overta. Dersom det kun er bortfester som krever å overta skal verdien settes som en «teknisk verdi». Hvis festeren — eller både fester og bortfester – krever overtakelse, skal verdien settes som en «bruksverdi», noe som åpner for at vederlaget vil bli høyere enn teknisk verdi.
Tvist om bortfesters rett/plikt til overtaking, samt fastsettelse av vederlag, skjer ved rettslig skjønn. Partene kan imidlertid ha avtalt en annen avgjørelsesmåte, herunder voldgift eller ordinær rettergang.