Kjøpere vant frem med krav om erstatning for feil og mangler mot styreleder/daglig leder personlig i det selskapet som hadde utviklet og solgt eiendommen

Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt en dom der styreleder/daglig leder i et AS ble dømt til personlig å betale utbedringskostnadene for feil og mangler ved den eiendommen selskapet hadde solgt til kjøperne, se LB-2017-157219

Det følger av aksjeloven § 17-1 at også eierne, medlemmer av styre og daglig leder kan bli personlig erstatningsansvarlige for byggefeil/mangler ved den solgte eiendommen på nærmere bestemte vilkår.

I den aktuelle saken hadde selskapet utviklet eiendommen ved å føye et eldre bygg sammen med et moderne tilbygg. Det ble avdekket en rekke grove byggefeil og mangler. Selgerselskapet gikk etter hvert konkurs.

Dommen er en nyttig påminnelse til sentrale aktører i selskaper som utvikler og bygger eiendom om at de kan komme i ansvar dersom de ikke oppfyller sine plikter i egenskap av den rollen de har i firmaet.

Dommen er også interessant særlig for kjøperne av eiendom som selges av single purpose selskaper eller av mindre firmaer. I et single purpose selskap er det ofte ikke mye penger igjen etter noen år. Mindre selskaper kan være konkursutsatte. Viljen til å utbedre feil og mangler i selskapets regi vil imidlertid ofte øke der det kan være grunnlag også for et personlig ansvar for eier, daglig leder eller styreleder av selskapet. Der selskapet er konkurs vil muligheten for å rette krav mot ovennevnte kunne innebære at man likevel får dekket utbedringskostnadene der det er feil og mangler ved eiendommen.

I den aktuelle saken ble styreleder/dagligleder dømt for to forhold. Han hadde ikke gitt korrekt informasjon om eiendommen da den skulle selges, og han hadde ikke fulgt opp byggeprosessen på en forsvarlig måte. Retten la til grunn at han hadde handlet grovt uaktsomt.

Når det gjaldt opplysningssvikten la retten til grunn at han hadde gitt feil informasjon om eiendommens kvaliteter i forbindelse med salget. Eiendommen ble blant annet markedsført som nybygget selv om deler av bygget var gammelt og bare var blitt overflate pusset opp. Videre satt styreleder/daglig leder på mye informasjon om hvordan bygget faktisk var bygget og visste at kvaliteten ikke var i samsvar med alminnelig god byggeskikk og lovens krav.

Retten kom også til at vedkommende hadde opptrådt erstatningsbetingende under byggeprosessen. Han hadde som daglig leder og styreleder ikke hatt tilstrekkelig kontroll over prosjektet. Han hadde selv ansvaret for prosjektledelsen, men klarte ikke å holde kontroll og oversikt over arbeidene. Byggeplassen var kaotisk, tekniske tegninger og prosjekteringsgrunnlag ble ikke formidlet. Til tross for dette ble det ikke holdt byggemøter eller sørget for tilstrekkelig og forsvarlig prosjektledelse. Flere entreprenører stanset sine arbeider på grunn av stans i betalingen, men han sørget ikke for noen kontroll av utførte arbeider før nye folk ble hyret inn. Det ble avdekket store avvik fra preaksepterte løsninger, normal byggeskikk og kravene i TEK 07, og retten konkluderte med at en aktsom oppfølgning av byggeprosjektet fra daglig leder ville ha avverget de vesentligste manglene.

Retten fant det åpenbart at kjøperne ikke ville ha kjøpt eiendommen dersom de hadde fått korrekt informasjon. Når det gjelder kravets størrelse så ble det satt tilsvarende utbedringskostnadene.

Retten fant ikke grunnlag for å lempe ansvaret hans.