Høyesterett avsa 12. februar 2019 en dom som avklarer hvilket vern grunneieres strandrett gir mot utbygginger fra naboene. Konkret gjaldt saken en gjestebrygge på Skjærhalden på Hvaler, som strakk seg 230 meter utover og gikk på skrå foran naboeiendommen. Sakens hovedspørsmål var om gjestebryggen krenket naboens strandrett.
Strandretten er en fellesbetegnelse på de rettigheter grunneier har i sjøen utenfor eiendomsgrensen. Strandretten gir en eksklusiv rett til blant annet å bygge brygge, flytebryggeanlegg, molo og til å foreta utfylling av sjøområdet utenfor egen strandlinje.
Høyesterett pekte på at strandretten har to sider: en rett til selv å utnytte området på visse måter, og et vern mot at andre utnytter området på de samme måter.
«Utbyggingsretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen. Så langt eneretten rekker, gir den dermed vern mot inngrep fra eiere eller rettighetshavere på naboeiendommene».
Det er verdt å merke seg at Høyesterett avviste to sentrale anførsler fra utbygger. For det første har det ingen betydning at bryggeanlegget allerede var bygd. Høyesterett sier: «Om retten er krenket påvirkes ikke av om inngrepet allerede er gjennomført. I denne forstand gjelder det altså ikke noe prinsipp om først i tid, best i rett».
For det andre spiller det ingen rolle om en interesseavveining mellom partene taler i utbyggers favør: «Det er ikke grunnlag for å fastlegge de enkelte grunneieres rettigheter i sjøområdet utenfor eiendomsgrensene basert på en interesseavveining mellom dem». Høyesterett presiserer imidlertid at resultatet kan bli et annet hvis strandretten er i konflikt med «andre former for utnytting eller mot offentlige eller allmenne interesser».
Om utbyggingsrettens omfang sier Høyesterett:
«I havneområder hvor det foreligger en reguleringsplan strekker retten seg i alle fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett».
Når det kom til den konkrete vurderingen, konkluderte Høyesterett med at naboens utbyggingsrett var krenket av gjestebryggen.
«De rettssetninger jeg har gitt uttrykk for, må etter min oppfatning utvilsomt føre til at Syvertsens rett til utbygging er krenket av gjestehavnens anlegg. Bryggen skrår inn foran Syvertsens eiendom i et område hvor hun har enerett til å bygge ut, og hvor reguleringsplanen legger opp til nettopp den bruk som også hun ønsker. At anlegget allerede er plassert foran hennes eiendom gjør ikke at hun har tapt sin rett. Noen interesseavveining mellom gjestehavnens og Syvertsens interesser er det ikke plass for når det gjelder spørsmålet om Syvertsens eksklusive rett til utnyttelse av sjøområdet utenfor hennes eiendom er krenket».
Høyesterett kom likevel, under tvil, til at retten var tapt på grunn av konkludent atferd. Gjestebryggen ble bygget i 2005. Først i 2015, etter at naboen var blitt kjent med at hun selv hadde en strandrett og at gjestebryggen kunne være en krenkelse av denne retten, protesterte hun på gjestebryggen og gikk til sak. Dette uttrykkes slik:
«Det avgjørende for meg er at Syvertsen må anses å ha opptrådt på en slik måte at det er mest nærliggende å konkludere med at hun har tapt sin rett til å gjøre sin utbyggingsrett gjeldende overfor gjestehavnen. I alle fall etter at reguleringsplanen var vedtatt, og hun ble kjent med planene om utbygging i regi av Skjærhalden Gjestehavn AS, måtte det være klart for henne at også hun kunne bygge ut, og at gjestehavnens planlagte bryggeanlegg ville begrense hennes utbyggingsmuligheter. Når hun likevel ikke reagerte, men tvert imot ønsket gjestehavnen velkommen, må hun sies å ha godtatt etableringen av bryggeanlegget og gitt utbyggeren god grunn til å innrette seg i tillit til dette.»
Høyesterett slår med denne dommen fast at strandretten gir et sterkt vern mot inngrep fra andre private grunneiere. Samtidig viser dommen hvor viktig det er å være klar over strandrettens innhold og å protestere dersom man mener at retten krenkes.
Jon-Andreas Lange
Partner | Advokat