Skadedyr i huset: Hvem betaler?

Forsikring som dekker skadedyr

Angrep fra skadedyr kan fort bli en dyr affære. Det er derfor viktig for boligeiere å sikre seg at utgiftene til fjerning av dyrene dekkes av en forsikring.

Det er mange ulike forsikringer som dekker skadedyr. Vi vil nedenfor påpeke noen viktige forhold det er grunn til å være særskilt oppmerksom på.

Bygningsforsikring vs. Innboforsikring

Det er viktig å skille mellom forsikring som dekker bygning og innbo. Begge disse forsikringene kan tegnes med dekning for skadedyr. Forskjellen ligger kort sagt i at bygningsforsikringen dekker alle faste installasjoner, som bygningskropp og fast montert inventar. Innboforsikringen dekker alt innbo samt løsøregjenstander.

Blir en bolig angrepet av skadedyr, kan det være viktig å ha dekning for skadedyrbekjempelse på både bygnings- og innboforsikringen. Avhengig av hvilket skadedyr det gjelder, vil hele boligen kunne bli rammet av angrepet.

Hvor omfattende skadedyrforsikring bør man ha?

For det første er det viktig å være oppmerksom på at ikke alle forsikringer som dekker bygning og innbo har dekning som omfatter angrep av skadedyr. Slik forsikring er ikke standard hos alle forsikringsselskaper. Hos noen forsikringsselskaper er dekning for skadedyr et valgfritt tillegg som positivt må tegnes i tillegg til ordinær forsikring. Boligeiere bør kontrollere at deres forsikring har slik dekning, ved å sjekke forsikringsbevis og forsikringsvilkårene.

Det er viktig at forsikringen må dekke bekjempelse av skadedyr, dvs. reduksjon eller utryddelse. Ellers vil man ikke være sikret at man virkelig blir kvitt skadedyrene. For eksempel kan dette gjelde veggedyr og skjeggkre. Sjekk derfor i forsikringsvilkårene at dette dekkes.

Det er videre alminnelig at forsikringen har en begrenset kostnadsdekning pr. skade, for eksempel 150 000 kroner. Sjekk også dette, om den begrensningen du eventuelt har innebærer en god nok sikkerhet for de kostnader som kan påløpe.

Hvis det bare er «bekjempelse» som skadedyrforsikringen dekker, betyr det at skade som dyrene volder på din eiendom ikke dekkes. Dette gjelder eksempelvis for skade på bygning som er gjort av mus eller rotter. Det kan for eksempel tenkes at mus i boligen spiser på det elektriske ledningsnettet. Det er derfor viktig å sjekke at også skade som voldes er omfattet av forsikringen.

Det er fornuftig å ha forsikring mot skade forårsaket av mus eller rotter, samt gjerne også skade forårsaket av stokkmaur, husbukk eller stripet borebille.

Som følge av at «bekjempelse» dekkes, er det også verdt å merke seg at det er alminnelig at kostnader til kontroll, vedlikehold samt bygningsmessige forbedringer ikke dekkes. Det samme gjelder annen behandling av forebyggende art. Dette innebærer at hvis det skulle vise seg at din bolig er sårbar for angrep fra skadedyr, vil forbedringer eller påkostninger for å hindre dette som utgangspunkt falle utenfor forsikringsdekning med mindre det kan anses som en nødvendig anskaffelse og investering som ledd i en «bekjempelse».

Hvilke plikter gjelder for forsikringstaker for å unngå angrep fra skadedyr?

For all forsikring gjelder at det i forsikringsbevis og / eller forsikringsvilkår er oppstilt spesielle regler som må overholdes for å minimere risikoen for skade – ofte kalt sikkerhetsforskrifter. Dette gjelder også for skadedyrforsikring. Overholdes ikke disse reglene vil retten til erstatning bli redusert eller i verste fall kunne falle helt bort.

Det er sikkerhetsforskriftene i den enkelte forsikringsavtale som er avgjørende. Under gis noen eksempler på vanlige regler.

For skadedyrforsikring er det vanlig at det gjelder en plikt til tilsyn og vedlikehold av eiendommen. Dette innebærer blant annet at rehabilitering og vedlikehold av bygningen skal gjøres i samsvar med forventet levetid. Hvis dette ikke gjøres korrekt, vil retten til erstatning kunne falle bort.

Det er også vanlig at det for skadedyrforsikring er en plikt for forsikringstaker til å følge eventuelle pålegg gitt av forsikringsselskapet som gjelder vedlikehold og utbedring av mangler. Er det gitt slikt pålegg er det et vanlig krav at arbeidet utføres uten ugrunnet opphold, i samsvar med offentlige forskrifter og ved hjelp av kvalifiserte fagfolk.

Hva bør du gjøre overfor forsikringsselskapet om du finner tegn til angrep fra skadedyr i din bolig?

Et vilkår for at skadedyrforsikringen kan anvendes er at det er påvist aktivitet fra skadedyr. Dersom så er tilfelle, bør du snarest mulig ta kontakt med forsikringsselskapet. Både for å unngå at kostnadene blir høyere enn ellers nødvendig, men også for å sikre at ditt krav mot forsikringsselskapet er fullt ut i behold.

Et vanlig krav er at skaden må meldes til forsikringen uten ugrunnet opphold. Dette er et strengt krav som betyr at man både kan miste sitt erstatningskrav og få redusert utbetaling om man uten grunn venter for lenge med å melde kravet. Som en absolutt siste frist gjelder for alle forsikringer at man må melde skaden innen ett år etter at du fikk kunnskap om de forhold som begrunner kravet. Gjøres ikke dette, taper man kravet.

Det er viktig at man ikke pådrar seg utgifter til bekjempelse av skadedyr uten at forsikringsselskapet er orientert på forhånd. Noen forsikringer har som et vilkår for ansvar at utgiftene er pådratt etter godkjennelse fra selskapet. Det er også vanlig at selskapet som betaler utgiftene avgjør hvilken utbedringsmetode som skal velges. Man bør derfor sjekke forsikringsavtalen før man pådrar seg utgifter til skadedyrbekjempelse.

Ny bolig. Kan boligeieren rette krav mot utbygger / entreprenør?

Gitt at forsikringen ikke dekker alle boligeierens kostnader, blir det spørsmål om man kan rette krav mot noen som er ansvarlige for problemet.

Gjelder det ny bolig, er det ofte bustadoppføringslova som gjelder.

Det hender at selv nye bygg ikke er godt nok sikret mot skadedyr, for eksempel at musetetting mangler. Byggeteknisk forskrift TEK17 har merkelig nok ingen konkrete regler om at mus og rotter skal hindres i å trenge inn. Det er likevel på det rene at utbygger / entreprenør normalt plikter å sørge for at boligen er sikret. Manglende eller feilmontert musetetting og liknende svakheter vil normalt bli ansett som en feil som gir grunnlag for mangelskrav fra kjøperen.

Et eksempel på dette er en dom fra Agder lagmannsrett i 2023 (LA-2023-5500.). Denne gjaldt en fritidsbolig oppført 2017, som ble angrepet av mus. Retten skriver følgende om kravene til musesikring:

«For foreliggende sak er det bustadoppføringslova § 7 som er relevant. Det er her angitt i første ledd første punktum at «[e]ntreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut.»

Lagmannsretten bemerker kort at hva som er «fagleg godt vis» må bygge på en vurdering av relevante forskrifter for det aktuelle arbeidet, standarder, bransjenormer og fagkyndiges vurdering. Det er ikke gitt forskriftskrav knyttet til musesikring. Overordnet finner en nærmere funksjonskrav til konstruksjonssikkerhet i Forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK17) § 10-2. Videre vil vurderingen av musesikring utført på faglig godt vis suppleres av anbefalinger gitt i Byggforskserien byggedetaljblad 542.101 hvor det i punkt 84 er angitt at det ved musesperre må være minst 5 mm kontinuerlig spalteåpning for å sikre tilstrekkelig utlufting. Mulige løsninger angitt som musesperre er musebånd, korrosjonsbestandig nettingduk eller «luseklosser» som er tynne lekter eller sløyfer. Det tilføyes at nevnte byggdetaljblad hadde samme anbefaling i 2017 da aktuell fritidsbolig ble oppført, som i 2022-utgaven. Etter bevisførselen for lagmannsretten legges det til grunn at det i praksis også benyttes andre metoder for musesikring blant annet perforerte stålplater, fleksigitter og musebørster.»

Er sikringen mangelfull, har entreprenøren i utgangspunktet rett og plikt til å utbedre mangelen og skaden som er en følge av denne (bustadoppføringsloven § 32).

Hvis entreprenøren ikke oppfyller utbedringsplikten, kan kjøperen kreve prisavslag (bustadoppføringsloven § 33).

Hvis kjøperen avslår eller hindrer en utbedring som entreprenøren har rett til å utføre, mister kjøperen retten til prisavslag. Dette kan eksempelvis bli en problemstilling hvis kjøperen selv eller hans forsikringsselskap iverksetter skadeutbedring. Boligkjøperen bør derfor avklare fremgangsmåten for utbedring, omfanget av denne og liknende med forsikringsselskapet, og om nødvendig søke juridisk bistand.

Brukt bolig. Krav mot selgeren etter avhendingsloven

Ved kjøp av brukt bolig må det vurderes konkret om skadedyrproblemet utgjør en mangel.

Er boligen kjøpt med «som den er»-forbehold, som var vanlig i forbrukerforhold før avhendingsloven ble endret med virkning fra 1. januar 2022, vil den rettslige problemstillingen ofte være om eiendommen var «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva ellers.» (avhendingsloven § 3-9).

Dette var problemstillingen i den såkalte «Rottedommen» fra Høyesterett i 2018. I saken var en bolig solgt «som den er». Noen år etter salget oppstod det rotteskader på grunn av bygningstekniske svakheter, blant annet en dårlig vegg mot krypkjeller. Vurderingstemaet var ifølge Høyesterett om boligen – da kjøper overtok – led av «upåregnelige bygningstekniske mangler av en slik art at de medfører en uakseptabel høy risiko for rotteangrep». Høyesterett kom til at risikoøkningen i saken ikke var så stor at det forelå en mangel. Ved den konkrete vurderingen la Høyesterett vekt på at det gikk så mye som 9 år fra utføringen av de aktuelle arbeidene og 3 ½ år fra overtakelsen til rotteangrepene manifesterte seg.

Har selgeren vært kjent med problemer, men har unnlatt å opplyse kjøperen om det, blir derimot den rettslige vurderingen annerledes. Manglende eller uriktige opplysning fra selger vil som utgangspunkt innebære mangel slik at kjøperen kan fremme krav mot selger (avhendingslova §§ 3-7 og 3-8).

Selger vil normalt bli identifisert med takstmann som har utarbeidet tilstandsrapport, med den konsekvens at selger hefter overfor kjøperen for mangelfulle og uriktige opplysninger gitt i tilstandsrapporten.

Reklamasjon og foreldelse

Den som ønsker å fremme krav mot utbygger / entreprenør / selger som omtalt ovenfor, må gjøre mangelen gjeldende, altså reklamere, i tide. Ellers tapes kravet.

Praktisk viktig er man som forbruker må reklamere «innen rimelig tid» etter at man oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Dette kalles den relative reklamasjonsfristen, og fremgår i bustadoppføringslova § 30 og avhendingslova § 4-19. Hva som anses som «rimelig tid» vil variere, men etter rettspraksis må en forbrukerkjøper normalt reklamere innen 2-3 måneder. I tillegg må kjøperen reklamere innenfor en ytre (absolutt siste) reklamasjonsfrist på 5 år fra han overtok eiendommen.

Dersom utbygger / selger har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro, kan dette sette til side reklamasjonsfristene, men det går vi ikke inn på her.

Tommelfingerregelen for en kjøper bør være å reklamere så snart problemet oppdages.

Merk at reklamasjon ikke avbryter foreldelse av kravet etter foreldelsesloven. En kjøper må derfor sørge for å avbryte foreldelse også. I praksis innebærer det normalt å ta rettslige skritt, i form av stevning til tingretten eller forliksklage til forliksrådet.

Ved behov for juridisk rådgivning, kontakt gjerne en av artikkelforfatterne for en uforpliktende vurdering. Vi i Dalan kan nås pr. chat, telefon, e-post eller gjennom vårt kontaktskjema.