Dalan advokatfirma har solid erfaring og kompetanse innenfor entrepriserett, herunder forbrukerentreprise.
Forbrukerentrepriser reguleres av bustadoppføringsloven, som gir et relativt sterkt preseptorisk vern for den «svake» parten i kontraktsforholdet; forbrukeren.
Vi bistår både næringsdrivende og privatpersoner på begge sider av en forbrukerentreprise. Vi har blant annet bistått flere større entreprenører og eiendomsutviklere ved oppføring av leilighetsbygg og boliger, både til fritids- og boligformål.
Vi kan blant annet bistå med:
- Utarbeidelse og oppfølgning av kontrakter for utviklingsprosjekter.
- Mangelskrav etter oppføring av nybygg.
- Forhandlinger med både kjøper og selger etter kontrakten.
- Prosessoppdrag for retten, der uenigheter ikke kan løses i minnelighet.
Bustadoppføringsloven § 1 definerer lovens virkeområde, og dermed hvilken type avtaleforhold som reguleres av bustadoppføringsloven. Det fremgår av bestemmelsen at loven gjelder avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av bolig, i tillegg skisseres typetilfeller dette omfatter:
«a. avtale om oppføring av bygning til bustadføremål og avtale om arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring, og
b. avtale om rett til fast eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida. Likt med dette skal reknast avtale om vidaresal av slik rett.»
Det er viktig å merke seg at formuleringen av virkeområdet er relativt vid, og at loven også omfatter oppføring av fritidsbolig. Det sentrale for lovens anvendelse er i hovedsak partskonstellasjonen, der avtaleforholdet må være inngått mellom en forbruker og en entreprenør, og omhandle boligoppføring av et eller annet slag.
En entreprenør som har inngått et slikt avtaleforhold med forbruker, vil fort kunne få ansvar som totalentreprenør med de krav som følger av bustadoppføringsloven. Dette selv om entreprenøren i utgangspunktet anser seg selv kun som en mellommann, eksempelvis mellom forbrukeren og en utenlandsk leverandør. Det er viktig som entreprenør å være seg bevisst sin rolle i et avtaleforhold med forbrukere.
Vurderingen av hva som utgjør en mangel etter bustadoppføringsloven tar det alminnelige utgangspunkt om at mangel foreligger dersom resultatet ikke er i samsvar med det som følge av avtalen. Bustadoppføringsloven § 25 (1) viser også eksplisitt til bustadoppføringsloven §§ 7, 9 og 13.
I § 7 er det presisert krav om faglig god utførelse. I rettspraksis og teori er det tatt til orde for at faglig god utførelse må vurderes ut fra bransjestandard, eksempelvis ved Byggforskserien og Byggdetaljer. Dette er blant annet lagt til grunn i LG-2010-081823. Det vil imidlertid alltid være avgjørende om entreprenør klarer å forsvare sin valgte løsning, om denne av retten anses forsvarlig vil det trolig neppe være avgjørende om Byggdetaljer anbefaler en annen løsning.
Det er samtidig viktig å være oppmerksom på at mangel etter bustadoppføringsloven § 25 (2) også foreligger der resultat ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som følger av lov eller forskrift. Det innebærer at brudd på eksempelvis forskriftskrav i TEK17 vil kunne utgjøre mangler.
Et tema som ofte gir grobunn for konflikt er hvorvidt det er gitt forpliktende tidsestimat for overtakelse av boligen. Bustadoppføringsloven § 10 angir at entreprenøren skal overholde avtalte frister, om ikke entreprenøren overholder dette utløser det misligholdssanksjoner eksempelvis i form av dagbøter. Det avgjørende er hvorvidt det er avtalt tidspunkt for overtakelse.
I rettspraksis er det særlig to dommer Rt-2011-670 (Nye Major) og Rt-2011-679 (Krusesgate) som har gitt avklaring på hva som skal til for at det anses å være avtalt et konkret overtakelsestidspunkt. I de -to sakene ble det benyttet følgende formuleringer om overtakelsestidspunktet:
- Nye major: «Selger tar sikte på ferdigstillelse av Boligen 2. halvår 2007.»
- Krusesgate: «Boligene er planlagt innflytningsklare i løpet av 3. kvartal 2007.»
I begge sakene konkluderte Høyesterett med at det ikke var avtalt et forpliktende overtakelsestidspunkt. I Nye Major dommen kommenterte Høyesterett også at det ikke var grunnlag for å tolke kontraktsformuleringen som en form for «prognose» som innebar et krav til levering innen rimelig tid etter utløpet av fristen.
Det er en bestemmelse i § 10 (3) som fastslår at entreprenøren plikter å sikre rimelig fremdrift i prosjektet. Denne bestemmelsen er en skranke for entreprenørens tidsbruk i de tilfeller det ikke er avtalt et overtakelsestidspunkt, og det kan ikke utelukkes at tidsestimater som ikke er bindende like fullt kan være relevante ved denne vurderingen.