Husleie

Husleieloven av  1999 regulerer leie av husrom og leie av lokaler. Loven kan ikke fravikes til ugunst for en privat leietaker, men i næringsleieforhold kan det gjøres en rekke unntak fra lovens utgangspunkter i kontrakten. Tidligere var retten til å bruke en borettslagsleilighet knyttet til en leieavtale. Denne konstruksjonen opphørte med den nye borettslagsloven og andelseiere har i dag en borett, ikke en leierett.

Når man skal leie ut må man ta stilling til om man vil leie ut etter en tidsubestemt eller en tidsbestemt kontrakt. En tidsubestemt kontrakt løper til den blir sagt opp. En leietaker behøver aldri å begrunne sin oppsigelse. Utleier må derimot følge lovens regler ved en oppsigelse. Oppsigelsen må være saklig og den må være rimelig. Det er også formkrav til utleiers oppsigelse i § 9-7. Følges ikke disse er oppsigelsen ugyldig. Med bakgrunn i disse bestemmelsene kan det for utleier være tryggest å leie ut på tidsbestemte kontrakter eventuelt i kombinasjon med en oppsigelsesrett. Det er ulike regler for korteste lovlige leietid i ulike tilfeller. Dersom kontrakten fylles ut feil vil leieforholdet anses som tidsubestemt. Dersom leietaker ikke har flyttet ut innen utløpstiden av leieforholdet må utleier innen tre måneder sende en flytteoppfordring til leietakeren, hvis ikke går leieforholdet over til å bli tidsubestemt.

På dato for overtakelse bør depositum dersom det er avtalt stå på en særskilt depositumskonto fortrinnsvis i samme bank som leieinnbetalingene skal gjøres til, eventuelt garanti være stilt. Partene bør også skrive en innflyttingsprotokoll hvor skader, gjenstander i leiligheten og manglende vask  etc anmerkes. Dersom leietaker oppdager feil/mangler bør leietaker sende en skriftlig melding til utleier om dette snarest. Man har kort frist for å si fra etter husleieloven.
Leien skal settes til et bestemt beløp. Det er kun adgang til å avtale at leietaker skal dekke strøm/brensel i tillegg. Det betyr at offentlige avgifter etc må være bakt inn i leiebeløpet i forbrukerforhold. Leietaker bør i følge kontrakten være forpliktet å sørge for forsikring og det kan kreves at det fremlegges forsikringsbevis.

Det er den eller de som signerer leiekontrakten som er forpliktet i henhold til kontrakten. Dersom det ikke er holdepunkter for annet vil hver av dem kunne saksøkes for det fulle kravet. Dette kan føre til problemer i kollektiv eller leiligheter som deles på flere men hvor det er utskiftinger av leietagere. Det kan være lenge siden de som underskrev kontrakten bodde i leiligheten – de er likevel ansvarlige.

Når det gjelder spørsmålet om hvem som skal utføre vedlikeholdet i løpet av leietiden kan partene fritt avtale hvem som har ansvaret for hva.

Leien kan også bli justert i leietiden. Hver av partene kan kreve leien endret en gang i året i henhold til konsumprisindeksen forutsatt at det er gitt en måneds skriftlig varsel. Loven har også en bestemmelse om regulering til gjengs leie. Gjengs leie er snittet av de ulike leiene tilsvarende objekter leies ut for i det aktuelle området. Man skal både se på gamle og på nye kontrakter.

Dersom utbedringsarbeider eller utskiftinger gjør at leieobjektet ikke kan benyttes eller delvis ikke kan benyttes, vil leietaker kunne ha krav på en reduksjon i leien. I næringsforhold er det imidlertid ofte avtalt begrensninger i leietakers rettigheter i slike tilfelle.

Dersom en av partene vesentlig misligholder kontrakten kan motparten få rett til å heve. En slik rett oppstår med en gang og det kreves ikke oppsigelse dersom man hever kontrakten.

Man er forpliktet til å betale leie helt frem til oppsigelsestidens utløp ev. til avtalt utflyttingstidspunkt. Leiligheten må overleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, også nøklene må overleveres. Det bør gås felles overtakelse også ved utflytting, og igjen bør skader som ikke var der ved innflytting, manglende gjenstander og dårlig vask anmerkes. Leietaker har anledning til straks å tilby ny vask.

Dersom leietaker vil bestride oppsigelsen må det gjøres skriftlig innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt. Utleier må i så fall ta ut søksmål/bringe saken inn for Husleietvistutvalget innen 3 måneder etter at leierens frist løp ut.

Dersom leietaker har misligholdt kontrakten kan utleier gjøre krav gjeldende overfor depositumsbanken. Leietaker vil da motta et varsel fra banken. Dersom leieren er uenig i kravet fra utleier må leietaker bringe saken inn for Husleietvistutvalget eller domstolene innen 1 måned etter at varselet ble mottatt. I motsatt fall vil banken betale ut til utleier.

Dersom leietakeren ikke flytter ut til avtalt tid eller ikke betaler kan utleier kreve tvangsfravikelse og/eller tvangsinndrivelse. Forut for dette må det sendes et varsel i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18.