100-årig byggeforbud stoppet utbygger – ny dom

En ny lagmannsrettsdom gir et privat byggeforbud («villaklausul») forrang foran Småhusplanen – Oslos viktigste reguleringsplan. Dommen er et varsku til utbyggere og et håp for naboer som vil stanse fortetting i nabolaget sitt, også utenfor Oslo.

Artikkelforfatteren Carl Bore har møterett for Høyesterett og er partner i DALAN advokatfirma DA

BYGGEFORBUD VS. REGULERINGSPLAN: HVA GJELDER?

Kommunen styrer fortetting og annen bruk av eiendom gjennom reguleringsplaner. Disse kan kollidere med privatrettslige byggeforbud, altså forbud som typisk en tidligere eier har tinglyst på et område for å bevare byggeskikk og særpreg.

Et sentralt spørsmål innen eiendomsutvikling er om reguleringsplaner som gir lov til å fortette, går foran private byggeforbud.

Det typiske er at en utbygger vil utvikle og fortette, mens naboer forsøker å stanse dette med et – gjerne gammelt – byggeforbud.

Gjeldende rett var tidligere at byggeforbud ved motstrid alltid måtte vike for reguleringsplaner. Lenge ble derfor byggeforbud tillagt liten interesse.

Ting endret seg radikalt i 2008 med Høyesteretts avgjørelse i Naturbetongdommen (Rt 2008 s 362), som på mange måter har snudd ting på hodet. Utgangspunkt og hovedregel er nå at byggeforbud ikke viker for reguleringsplanen. Unntak er mulig, men må begrunnes konkret i den enkelte sak.

Dommen var godt nytt for mange villaeiere ettersom den åpner et rom for å bekjempe fortetting med byggeforbud. Samtidig er dommen vag på akkurat hvor grensen går: Den gir ikke klart svar på om naboene til syvende og sist vil komme seirende ut med sitt byggeforbud, herunder etter en vurdering av mulige unntak til fordel for utbygger.

VILL, VILLERE, VILLAVEIEN 27?

Småhusplanen i Oslo (S-4220) er en fortettingsplan og Oslos trolig viktigste reguleringsplan. Den gjelder for nærmere 30.000 eiendommer.

Småhusplanen var også utgangspunktet for rettssaken om Villaveien 27 på Frøen i Oslo. Saken gjaldt en tomt på 1,2 mål, med en eldre enebolig. Her var det utbygger Bergskogen Eiendom AS som hadde fått naboene på nakken. Kommunen hadde gitt klarsignal til fortetting, men naboene påberopte en villaklausul fra 1916 som bl a sier at

«tomten maa kun bebygges med en villa».

For å gjøre en lang historie kort, trakk utbygger og Småhusplanen det korteste strået i Borgarting lagmannsretts nylige dom av 30.1.2017.

Et unntak som gjør at utbyggere kan vinne, er hvis det er «direkte motstrid mellom formålene bak servitutten og reguleringsplanen», eller hvis etterlevelse av byggeforbudet vil føre til «meningsløs ikke-bruk» eller ha «utilsiktede følger». Disse formuleringene viser altså at jussen på dette området er vag.

Etter lagmannsrettens mening slo ikke dette unntaket inn her. Lagmannsretten pekte på at Småhusplanen ikke er laget spesielt for å regulere Villaveien eller Frøen-området. Den er ment for store områder – store deler av Oslo. Det kunne dermed ikke påvises «direkte motstrid» mellom formålet bak Småhusplanen og dette byggeforbudet.

Dommen indikerer at utbyggere neppe vil vinne frem med dette unntaket uansett hvor i Småhusplanområdet eiendommen ligger.

Lagmannsretten avviste også at byggeforbudet medførte «meningsløs ikke-bruk». Man kunne ikke si at store arealer ble liggende brakk, eller liknende. Fordelingen av hus og hage på stedet var fornuftig nok. Ei heller oppstod det «utilsiktede virkninger», ettersom hensikten med servitutten nettopp var å hindre fortetting og å bevare nabolaget.

Byggeforbudet ble etter dette ikke tilsidesatt av reguleringsplanen.

Lagmannsretten vurderte også om byggeforbudet hadde falt bort på grunn av utvikling og modernisering i området. Man gjør da en totalvurdering av bl a byggeforbudets alder, i hvilken grad byggeforbudet er blitt respektert eller brutt i området og for øvrig om området har forandret eller beholdt sitt særpreg.

Dette villaområdet er et typisk vestkant-område der det opprinnelige særpreget ifølge retten var godt bevart. Det hadde skjedd etterfølgende forandringer og utbygginger i området, men ikke i så stor grad at byggeforbudet kunne overses: Det var tale om «få endringer og de få nybyggene som er kommet er trukket ut i bakkant, et stykke unna hovedhusene og har underordnet seg disse i størrelse og utforming», uttalte lagmannsretten, som også påpekte at boligene langs veien lå konsekvent bak samme «byggelinje».

Retten pekte også på at området ikke bare er godt bevart som villabebyggelse, men at det også representerer særlige kultur- og arkitekturhistoriske verdier som det er av samfunnsmessig betydning å ta vare på. Dette ble underbygget av uttalelser fra Riksantivakeren om området.

Naboene kom dermed seirende ut av slaget. Utbygger tapte fullstendig med omkostninger og utbyggingen er stanset.

NOEN TANKER ETTER DOMMEN

Dommen er et varsku til utbyggere også utenfor Oslo. Hvis utbygger ikke gjør hjemmeleksa si og sjekker heftelser grundig, risikerer man å oppdage at man har forregnet seg grovt når en nabo så kommer trekkende med «gamle dokumenter». Utbyggere kan få seg en grundig lekse for fremtiden.

Dommen er samtidig en oppfordring til irriterte naboer om å gjøre en grundig sjekk av heftelsene på utbyggers eiendom, herunder også «gammel grunnbok» og eiendommer byggetomten er fradelt fra. Finner man et byggeforbud, vil naboene kunne ha en sterk sak. Her ble altså et 100-årig byggeforbud stående, og lagmannsretten ser ikke ut til å ha lagt noe vekt på alderen i dette tilfellet. De særlige kultur- og arkitektoniske forhold som forelå, begrenser muligens dommens rekkevidde.
Dommen viser videre at Småhusplanens status som en særlig viktig og utbredt plan, etc, ikke ble tillagt vekt. Det forelå ikke direkte motstrid og overholdelse av servitutten medførte ikke at større arealer stod ubrukt.

*

DALAN advokatfirma DA har et av Norges beste eiendomsfaglige miljøer og bistår årlig i et betydelig antall eiendomstvister i rettsapparatet. Ta uforpliktende kontakt med oss dersom du har juridiske spørsmål eller vurderer å skifte leverandør av advokattjenester.

Artikkelen ble opprinnelig publisert på Estatenyheter.no.

 

bore@dalan.no

facebook.com/advokatbore