Småhusplanen 2013 «gjenoppstår fra de døde»

Reguleringsplan S-4220 i Oslo, også kalt Småhusplanen, har stor betydning for fortettingsmulighetene i småhusområdene. Det er antatt at planen omfattet nærmere 30.000 Oslo-eiendommer.

En ny versjon av Småhusplanen ble innført i Oslo i 2013. Et hovedformål var å redusere fortettingsadgangen i Oslos småhusområder i forhold til Småhusplanen av 2006.

Planen ble senere påklaget av blant annet toneangivende utbyggere i Oslo, og i juni 2015 ble Småhusplanen versjon 2013 opphevet av Fylkesmannen i Oslo og Akershus grunnet formelle feil ved forhåndsvarslingen av planen.

Føljetongen endte imidlertid ikke der. Saken havnet senere hos Kommunal- og regionaldepartementet, som i dag 8.10.2015 har konkludert med at fylkesmannens opphevelse av Småhusplanen av 2013 er ugyldig. Departementets vurdering er i korte trekk at manglene ved forhåndsvarslingen er begrenset og ikke har medført et annet planvedtak enn man ellers ville fått (forvaltningsloven § 41).

Småhusplanen av 2013 har dermed nå «gjenoppstått» og er i utgangspunktet gjeldende for både pågående og fremtidige byggesaker.

Etter at fylkesmannen (uriktig) kjente Småhusplanen av 2013 ugyldig, la Oslo kommune Småhusplanen av 2006 til grunn ved sin etterfølgende behandling av byggesøknader – altså en småhusplan som i større grad tillater fortetting. I år har således en rekke større og mindre byggesøknader blitt behandlet og godkjent av kommunen etter Småhusplanen av 2006. Dette gjelder også byggesøknader som ble sendt, men ikke var ferdigbehandlet, da fylkesmannen traff sitt vedtak i i juni 2015.

Departementets vedtak av 8.10.2015 reiser spørsmål om gyldigheten av slike byggetillatelser gitt i 2015 på grunnlag av Småhusplanen av 2006. Det sentrale her er at naboer og evt andre som har innvendinger mot gitte tillatelser, må klage. Det bør i den forbindelse vurderes om det er gitt en byggetillatelse som utbygger ikke ville ha fått, dersom byggesøknaden var blitt vurdert etter bestemmelsene i Småhusplanen av 2013 (eksempelvis saker der søker hadde fått godkjent færre boenheter etter Småhusplanen av 2013). Hvis så er tilfelle, må de som ønsker å prøve vedtaket sende inn klage innenfor gjeldende klagefrist. Etter forvaltningsloven § 29 er klagefristen tre uker fra klageren har mottatt kommunens underretning om byggetillatelsen. For den som ikke har mottatt slik underretning, kan imidlertid klagefristen være inntil 3 måneder fra byggetillatelsen er gitt. Det haster uansett med å klage, for de som vurderer dette. Utdrag fra forvaltningsloven § 29:


Ǥ 29.(klagefrist).

Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. (…)

For den som ikke har mottatt underretning om vedtaket, løper fristen fra det tidspunkt han har fått eller burde ha skaffet sig kjennskap til vedtaket. Ved vedtak som går ut på å tilstå noen en rettighet, skal klagefristen for andre likevel senest løpe ut når det er gått 3 måneder1 fra det tidspunkt vedtaket ble truffet.»

Departementet er for øvrig ennå ikke ferdig med saken. Departementet skal nå vurdere om enkeltstående planbestemmelser i ny plan likevel begrenser fortettingsadgangen i større utstrekning enn lovverket tillater. Det er dessuten anledning til å påklage departementets vedtak av 8.10.2015 til Kongen i statsråd. Gitt at det senere foreligger et endelig vedtak om at planen av 2013 er gyldig, er et i prinsippet også mulig å saksøke staten med krav om dom for at Småhusplanen av 2013 er ugyldig. Et slikt søksmål fremstår imidlertid som nokså risikabelt.